Kan ett bostadshyresavtal begränsas i fråga om hyres- och uppsägningstid?
Hej! Vi kommer att hyra ut en liten stuga till krigsflyktingar. Vi vill hjälpa men vill också säga upp dem om och när vi finner för det. Hur skriver vi hyresavtalet? Är det som jaktarrenden ett år i taget eller tidsbegränsat det på annat sätt.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) torde inte bli tillämplig i det här fallet. Enligt 1 § gäller den nyss nämnda lagen när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Med fritidsändamål avses permanentbostäder varför förhållanden som rör uthyrning av fritidshus, exempelvis en fjällstuga eller en skärgårdsvilla, inte träffas av reglerna i privatuthyrningslagen. Och det kan redan nu sägas att avtal om arrende inte bör (ska) ingås eftersom det inte är fråga om upplåtelse av mark. Du avser ju endast att hyra ut en stuga för bostadsändamål under en begränsad tid varför ett sedvanligt hyresavtal bör ingås. I vart fall såvitt jag kan bedöma.
Avseende frågan om hur avtalet ska skrivas kan följande anföras. Enligt 12 kap. 2 § 1 st. JB gäller att hyresavtalet ska upprättas skriftligen om någon av parterna begär det. Det innebär, förutsatt att varken hyresvärden eller hyresgästen begär att avtalet ska manifesteras i skrift, att det egentligen inte finns några formkrav för den här typen av avtal. Men ur bevissynpunkt är naturligtvis ett skriftligt hyresavtal alltid att föredra. I 12 kap. 3 § 1 st. JB sägs att hyresavtal gäller för obestämd tid, om ingenting annat följer av andra stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska för övrigt sägas upp för att upphöra att gälla. Och i lagparagrafens andra stycke anges att hyresavtal även kan ingås för bestämd tid och att sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd ska dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.
Ytterligare en viktig aspekt värd att nämna. Av 12 kap. 3 § 3 st. JB framgår att ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning ska ske eller om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Notera också att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på det här området även hus och/eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Ska ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad ska uppsägningen ske senast en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader och tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet, 12 kap. 4 § 2 st. JB. Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Det föreligger således ofta en ömsesidig uppsägningstid vid tidsbestämda hyresavtal när hyresförhållandet varat längre en tre månader och detta alldeles oavsett avtalad hyrestid och/eller uppsägningstid. De här skyddsbestämmelserna går inte heller att avtala bort genom en frivillig överenskommelse med motparten. Av 12 kap. 1 § 5 st. JB följer nämligen att förbehåll (villkor) som strider mot en bestämmelse i detta kapitel, dvs. 12 kap. JB, är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges. Däremot har Högsta domstolen (HD) uttalat att hyresvärden och hyresgästen inte är förhindrade att efter en inträffad händelse komma överens om något som strider mot en tvingande lagregel, exempelvis en kortare uppsägningstid, men det förutsätter alltså konsensus mellan parterna, se avgörandet NJA 1978 s. 64.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan sägas att hyresavtalet i mångt och mycket kan skräddarsys och dessutom ingås muntligt eller konkludent (dvs. underförstått eller genom parternas ageranden), vilket är ett utflöde av uteblivna formkrav och en långtgående avtalsfrihet i Sverige. Det är dock viktigt att reglera vad som gäller i händelse av en missad uppsägning. Om ett tidsbestämt avtal övergår i ett tillsvidareupplägg kan reglerna om direkt besittningsskydd aktualiseras, vilket givetvis kommer att försvåra eventuella framtida uppsägningar avsevärt, jfr 12 kap. 46 § JB.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
