Hur förhåller sig ett hyresavtal med en månads uppsägningstid till hyreslagens bestämmelser?

Question

Jag är inneboende i en villa med tillsvidare kontrakt. Har nyligen blivit uppsagd av min hyresvärd. När jag skrev kontraktet kom vi överens om 1 månaders uppsägningstid båda hållen. Efter att jag blivit uppsagd har jag förstått att det krävs lite mer tid för att hitta ett boende jag verkligen trivs med. min fråga är om jag har en månad uppsägningstid enligt vårat personliga kontrakt eller om hyreslagen överskrider vårt avtal.

tack för så snabbt svar som möjligt.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 

Jag tolkar din fråga att gälla huruvida avtalet som du och din hyresvärd har ingått gäller eller ifall det finns tvingande juridiska regler som istället träder in. 

Det vanligaste är att 12 kap. jordabalken (JB) reglerar hyresrätter. Det är detta kapitel som vardagligen brukar kallas för hyreslagen fastän det inte egentligen rör sig om en egen lag. Numera har dock även lagen om uthyrning av egen bostad införts. Den gäller när en bostadslägenhet upplåts utanför näringsverksamhet. För att kunna avgöra vilken lag som är tillämplig måste alltså fastställas om uthyrningen av villan sker i näringsverksamhet eller privat. Om hyresvärden hyr ut flera lägenheter så kan dock bara en av lägenheterna omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad, och resterande omfattas då av jordabalken. 

Regleringen avseende uppsägningstid ser dock i princip identisk ut i båda dessa lagar. Eftersom jag inte vet om uthyrningen sker i näringsverksamhet eller inte, så kommer jag anta att den gör det och därmed redogöra för jordabalkens bestämmelser. Om den inte skulle göra det så är lagen om uthyrning av egen bostad istället tillämplig, men regleringarna har som sagt fortfarande samma materiella innebörd. 

Ska ert avtal eller jordabalkens bestämmelser ges företräde?

Ett förbehåll som strider mot en bestämmelse i 12 kap. jordabalken är som huvudregel utan verkan mot hyresgästen, om inte annat särskilt anges (12 kap. 1 § femte stycket JB). Bestämmelserna i kapitlet är med andra ord tvingande till hyresgästens fördel och parterna kan därför inte avtala om ett sämre skydd än det minimiskydd som kapitlet föreskriver. 

Det framgår av din fråga att avtalet var slutet på obestämd tid. För hyresavtal slutna på obestämd tid som avser en bostadslägenhet, dvs. inte en lokal, så gäller en uppsägningstid på minst tre månader (12 kap. 4 § första stycket första punkten). Jag utgår från att lägenheten utgjorde din bostad eftersom du skriver att du nu måste hitta ett nytt boende. 

Sammanfattning

Sammanfattningsvis så har du alltså rätt till tre månaders uppsägningstid från hyresvärdens sida, även om ni har kommit överens om en månad. Detta eftersom det finns tvingande lagbestämmelser som i detta avseende ger hyresgäster ett skydd som inte kan åsidosättas genom avtal. 

Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Vid ytterligare frågor är du såklart välkommen att höra av dig igen. 

Hälsningar,