Hur bedömer hyresnämnden om min bostadsrätt är svårsåld när jag ansöker om tillstånd för andrahandsuthyrning?
Jag har två frågor gällande andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Jag är ägare av en bostadsrätt som jag för tillfället hyr ut i andra hand. Jag har fått godkänt av föreningen att göra detta i ett år eftersom jag bor och jobbar utomlands. De verkar inte vilja godkänna ytterligare förlängning av andrahandsuthyrningen.
Till mina frågor:
1. Jag kan tänka mig att göra ett försök att sälja lägenheten, men beroende på hur skakig marknaden är vid det tillfället vet jag inte hur den försäljningen kommer gå. Jag vill ju givetvis göra en bra affär när jag väl säljer. Jag är medveten om att jag kan överklaga styrelsens beslut till tillstånd för andrahandsuthyrning genom Hyresnämnden, och som giltiga skäl står där både jobb utomlands och svårsåld lägenhet. Det jag är fundersam på där är hur "svårsåld" definieras? Om jag sänker priset till 1 kr kommer den ju inte vara svårsåld. Eftersom lägenheten är i fint skick vill jag inte sälja den till underpris, men hur gör Hyresnämnden bedömningen? Till vilket pris?
2. Om jag vill överklaga till Hyresnämden, hur långt i förväg behöver man skicka in en sådan överklagan? Bör jag göra detta långt innan nuvarande tillstånd löper ut? Kan jag göra en överklagan "i förhand" som jag kanske kommer använda beroende på hur försäljningen går?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Definition av svårsåld bostadsrätt
För att hyresnämnden ska ge dig tillstånd att hyra ut din bostadsrätt krävs att du har skäl för uthyrningen (7:11 bostadsrättslagen). Precis som du skriver så kan ett giltigt skäl vara att bostadsrätten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar. I så fall får du normalt hyra ut bostadsrätten i högst ett år till.
Det finns inget klart svar på hur "svårsåld" definieras utan det är en bedömning som hyresnämnden gör i varje enskilt fall. Det följer dock av tidigare beslut från hyresnämnden att du som bostadsrättshavare till att börja med måste kunna bevisa att bostadsrätten är svårsåld, lämpligen genom att du visar att du har försökt sälja lägenheten men inte lyckats.
Av ett annat beslut från hyresnämnden följer att du som bostadsrättshavare som utgångspunkt kan förlita dig på en mäklares värdering av marknadsvärdet på bostadsrätten. Du ska så klart inte behöva sälja din bostadsrätt för 1 kr utan du bör ha rätt att kräva att bostadsrätten säljs till ett marknadsmässigt pris.
Ansök hos hyresnämnden i god tid
Om du vill ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden bör du göra det i god tid innan ditt nuvarande tillstånd löper ut, åtminstone om du har tänkt att fortsätta hyra ut bostadsrätten. Om ditt tillstånd löper ut och du fortsätter hyra ut bostadsrätten så räknas det som en olovlig andrahandsuthyrning. Det kan vara en grund för förverkande av din bostadsrätt vilket betyder att du kan tvingas flytta, om du inte vidtar rättelse efter föreningens tillsägelse (7:18 BRL).
Hyresnämnden ger inte något generellt tillstånd till andrahandsuthyrning utan du måste i din ansökan ange bland annat vem du ska hyra ut till och under vilken tidsperiod uthyrningen ska ske. Det tillstånd du eventuellt får grundar sig alltså på en överenskommelse om uthyrning som du har gjort med en tilltänkt hyresgäst. Det kan därför bli svårt för dig att skicka in en ansökan som du bara kanske kommer att använda.
På hyresnämndens hemsida kan du läsa mer om hur du gör din ansökan.
Vänliga hälsningar
