Hur avgör man skillnaden mellan andrahandsuthyrning och inneboende?

2021-05-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA
Vi bor i en bostadsrätt. Vi har i den en uthyrningsdel. Det finns en separat entre till de båda delarna av lägenheten. Vi har nycklar till båda delarna.Det är en lägenhet med ett lägenhetsnummer. Det sista året har vi bott i den lilla delen och haft inneboende i den större delen. Vi hyr också en sommarstuga där vi är så fort vi får möjlighet och kan vistas.Nu anser styrelsen att vi ej kan ha inneboende då vi ejbor permanent i lägenheten ( deras ord) . Vi bor i lägenheten varje vecka, ibland 1 natt , ibland flera. Som grundprincip är vi i lägenheten när vi jobbar och i stugan när vi är lediga. Vi är naturligtvis skrivna i lägenheten, det är ju vårt boende, vi bara hyr en stuga också. Vad gäller? Räknas vårt boende som en andra handsuthyrning eller inneboende. Mvh Cecilia
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Som jag förstår det av din fråga har ni i er bostadsrättslägenhet en person inneboende. Styrelsen anser däremot att ni inte bor i bostadsrättslägenheten permanent varför vederbörande ska räknas som en andrahandshyresgäst. Enligt dig bor ni i lägenheten varje vecka, ibland en natt, ibland flera. Ni är även folkbokförda i lägenheten. Du undrar nu om det räknas som att ni har en inneboende eller om det är en andrahandsuthyrning.

Distinktionen mellan inneboende och andrahandsuthyrning är inte alltid helt lätt att dra. En inneboende har man i regel rätt att ha medan andrahandsuthyrning kräver styrelsens eller hyresnämndens tillstånd (7 kap. 10-11 § bostadsrättslagen).

Nu gällande regler gäller efter en lagändring år 2003. Tidigare angavs i lagtexten som definition på andrahandsupplåtelse att upplåtelsen avsåg hela lägenheten. Det förekom då att uthyraren stängde av ett rum och gjorde gällande att upplåtelsen inte avsåg hela lägenheten. Enligt den utredning som gjordes inför lagändringen uttalades att avgörande vikt inte borde fästas vid om ett rum står låst eller inte utan att det betydelsefulla är om bostadsrättshavaren bor i lägenheten. När så är fallet menade utredningen att man på ett annat sätt än annars kan utgå ifrån att bostadsrättshavaren fungerar som en fullvärdig medlem. I propositionen till bestämmelsen anges att betydelse är i stället om bostadsrättshavaren enligt avtalet har haft möjligheter att disponera lägenheten eller delar av denna samt i vilken utsträckning denne faktiskt har kommit att vistas där. Som exempel på praxis kan nämnas NJA 2001 s. 241 I och II. I det första målet hade bostadsrättshavaren undantagit ett rum men inte i övrigt haft någon kontakt med lägenheten annat än att dennes sambo hade besökt lägenheten någon gång i månaden. Sambon hade då dessutom meddelat sin ankomst till hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och upplåtelsen bedömdes som en andrahandsuthyrning. I det andra målet blev utgången den motsatta. Bostadsrättshavaren övernattade i lägenheten någon gång i månaden. Han besökte lägenheten ett par gånger i veckan. Då utnyttjade han köket och ett undantaget rum. Han fick sin post till lägenheten. Högsta domstolen fann därför att hyresgästen inte hade haft rätt att självständigt nyttja lägenheten.

I ert fall går det inte att med säkerhet avgöra huruvida ni ska räknas som boende i lägenheten (och att det rör sig om en inneboende) eller att hen ska räknas som andrahandshyresgäst (för att ni inte är boende där). Utifrån det du informerat om i din fråga kan det däremot argumenteras för att det inte rör sig om en andrahandsuthyrning. För att det ska röra sig om en andrahandsuthyrning krävs att andrahandshyresgästen har total rådighet över lägenheten och att bostadsrättshavaren är beroende av andrahandshyresgästen för att få tillgång till lägenheten. Efter vad du informerat om förefaller det som att ni kan "komma och gå" som ni vill, ni sover i lägenheten minst en natt per vecka, ibland flera.

Tyvärr går det aldrig att på förhand ge ett exakt besked, enkom vad det kan argumenteras för. I slutändan, för det fall att bostadsrättsföreningen anser att nyttjanderätten till bostadsrätten är förverkad, och säger upp er, blir det upp till domstol att avgöra huruvida det rör sig om en olovlig andrahandsuthyrning eller ej.

Om det blir en tvist med bostadsrättsföreningen och du behöver vidare hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?