Har jag rätt att få tillträde till lägenhet jag hyr ut i andra hand?
Jag hyr ut min lägenhet i andra hand med godkännnade av föreningen. För drygt en månad sedan fick jag en meddelande av föreningen (styrelsen) att det är fullt med vardagssopor på balkongen och att två fönster stått öppet en längre tid. Styrelsen uppmanade mig att genast åtgärda problem och anmodade mig att se till att lägenheten är i skick annars skulle de se över mitt medlemskap i föreningen. Styrelsen menar att jag som ägare är ytterst ansvarig för lägenheten. Jag bad min hyresgäst ta bort skräpet på balkongen samt att jag ville komma och inspektera min lägenhet. Detta går inte hyresgästen med på , jag får inte tillträde och han tar inte bort soporna. Han säger att jag kan få tillträde till lägenheten den dagen han flyttar ut. Han är själv jurist så antar han har rätt på denna punkt. Är naturligtvis orolig för lägenheten, att det är stora skador då han inte vill släppa in mig i lägenheten. Det har gått circa 4v sedan jag har velat få tillträde. Känns konstigt att man är skriven på en lägenhet som man har betalt flera miljoner för (52m) men någon kan bara förstöra den utan att man kan göra något. Finns det någon paragraf som man kan använda sig av att ta sig in i lägenheten? Förstår det är olaga intrång annars om jag går dit.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår din fråga har du hyrt ut din bostadsrätt i andra hand, med tillstånd av din förening. Förpliktelserna mellan dig och föreningen framkommer av bostadsrättslagen. I förhållandet mellan dig och hyresgästen gäller däremot lagen om uthyrning av egen bostad i kombination med reglerna i 12 kap. jordabalken (JB).
Hyresgästen har en vårdplikt
Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Hen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hens hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning (12 kap. 24 § JB). När hyresgästen använder lägenheten skall hen se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (12 kap. 25 § JB). Om lägenheten vanvårdas eller hyresgästen åsidosätter något av det som ska iakttas vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse kan det medföra att hyresrätten är förverkad (12 kap. 42 § första stycket p9 JB). Att hyresrätten är förverkad innebär att hyresgästen kan tvingas flytta. Beroende på vilken eventuell vanvård det rör sig om, och hur mycket sopor som ställs upp, skulle det kunna argumenteras för att hyresrätten är förverkad om hyresgästen inte rättar sig efter uppmaning därom.
Som hyresvärd har du i vissa fall rätt till tillträde till lägenheten
Huvudregeln är att du inte utan hyresgästens tillstånd får lov att gå in i lägenheten du hyrt ut. Om du ändå gör det kan du göra dig skyldig till hemfridsbrott (4 kap. 6 § första stycket brottsbalken). Olaga intrång är ett liknande brott som aktualiseras i fråga om lokaler (kontor, fabriker m.m.) (jfr 4 kap. 6 § andra stycket JB).
Till huvudregeln om att hyresgästen väljer om du ska ha rätt till tillträde till lägenheten finns det undantag som framkommer av 12 kap. 26 § JB. Som hyresvärd har du rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada (12 kap. 26 § första stycket JB). Under hyrestiden har hyresvärden en skyldighet att hålla lägenheten i brukbart skick, likväl som att hyresgästen har en vårdnadsplikt. För att kunna fullgöra sina skyldigheter respektive övervaka att hyresgästen uppfyller sina förpliktelser har hyresvärden möjlighet att "utan uppskov" få tillträde för att utöva nödvändig tillsyn. "Utan uppskov" innebär att hyresvärden i princip har rätt till tillträde genast. Den nödvändiga tillsynen omfattar dels besiktningar (jfr RBD 18:80) som företas av hyresvärdar med vissa tidsmellanrum, dels besiktningar som är föranledda av speciella anledningar, t.ex. att hyresgästen ska flytta. I Svea hovrätts beslut 2011-02-16 mål nr ÖH 10281-08 ansågs en kontroll av fönster, balkonglådor, elinstallationer och lägenhetens skick utgöra en sådan nödvändig tillsyn som gav hyresvärden rätt till tillträde. Efter tillsägelse minst en månad i förväg får du som hyresvärd även utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt men eller hinder i nyttjanderätten (12 kap. 26 § andra stycket JB).
Om hyresgästen vägrar dig tillträde till lägenheten när du har rätt till det enligt ovan, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning (12 kap. 26 § femte stycket JB). Kronofogden ska meddela utslag i enlighet med ansökningen i den mån den är lagligen grundad och omständigheterna är styrkta eller svaranden inte invänt och det inte är uppenbart att ansökningen är oriktig. I annat fall avslås ansökan. Den som är missnöjd med utslaget kan överklaga till tingsrätten. Att vägra hyresvärden tillträde till lägenheten utan att någon giltig ursäkt kan visas kan innebära att hyresrätten är förverkad (12 kap. 42 § första stycket p10 JB).
Min rekommendation i ditt fall är att du uppmanar hyresgästen att hålla rent och ta bort sopor med information om att det i förlängningen i annat fall kan innebära att hyresrätten är förverkad. Du har även under vissa möjligheter möjlighet att få tillträde till lägenheten för nödvändig tillsyn. Det är möjligt att det kan argumenteras för att sådan tillsyn kan vara för handen. Du kan i samband med att du begär det informera hyresgästen om att vägran kan innebära att hyresrätten förverkas och att du kommer att söka särskild handräckning av kronofogden för tillträde om så vägras.
Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet på måndag, den 14 september, klockan 9.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan, så bokar vi in en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
