Har hyresgästen besittningsskydd i ett vanligt bostadshus?
Jag och min fru äger ett bostadshus som vi hyr ut då vi flyttat till ett annat hus som vi hyr, men vi ska nu köpa huset som vi hyr i och vill sälja huset som vi hyr ut. Vår hyresgäst hävdar att han får bo kvar, att han har besittningsrätt. Gäller det verkligen i ett vanligt bostadshus eller gäller det hyresfastigheter?
Vi måste väl kunna sälja vårt hus och säga upp hyresavtalet?
Lawline svarar
Hej, och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om en hyresgäst har besittningsskydd i ett vanligt bostadshus. Beroende på vilket datum ert hyresavtal ingicks, kommer olika lagar att vara tillämpliga. Om hyresavtalet ingicks före den 1 februari 2013 är det 12 kapitlet jordabalken (JB), även kallat hyreslagen, som är tillämplig. Är det istället så att avtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013, kommer lagen om uthyrning av egen bostad att tillämpas. Jag kommer att besvara din fråga utifrån båda situationerna.
Vad är besittningsskydd?
Jag vill börja med att nämna att besittningsskydd innebär att en hyresgäst kan ha rätt till förlängning av ett hyresavtal trots att en hyresvärd vill säga upp avtalet.
Om hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013
Om hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013 kommer 12 kapitlet jordabalken (JB) att vara tillämpligt. Det direkta besittningsskyddet finns föreskrivet i 12 kap. 46 § JB och innebär att hyresgästen har rätt att förlänga hyresavtalet. Det finns dock vissa situationer då hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd och då inte har rätt till förlängning av avtalet. Exempel på sådana situationer är om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Ett annat exempel på en situation då hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd är om huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 46 § andra stycket JB). Även i 12 kap. 42 § JB räknas vissa situationer upp då hyresrätten är förverkad och hyresvärden blir berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. En sådan grund är att hyresgästen inte har betalt hyran i tid. Om avtalet sägs upp i förtid på denna grund kommer hyresgästen inte ha rätt till förlängning av hyresavtalet och mister då alltså sitt besittningsskydd (12 kap. 42 § fjärde punkten JB). Andra fall då bostadslägenheter är undantagna från regeln om besittningsskydd, är till exempel om hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresavtalet upphör innan det varat längre än två år i följd (12 kap. 45 § JB).
Det finns alltså situationer då hyresgästen får ett besittningsskydd enligt denna lag. Det förutsätter dock att besittningsskyddet inte är förverkat.
Om hyresavtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013
Om hyresavtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013 kommer lagen om uthyrning av egen bostad att vara tillämplig. Om privatpersonen som är hyresvärd hyr ut fler än en bostad kommer lagen om uthyrning av egen bostad att sluta gälla. Istället kommer 12 kapitlet jordabalken att tillämpas, och då gäller det som sägs ovan.
För uthyrning av privatbostad gäller hyresavtal för obestämd tid om inte en bestämd hyrestid har avtalats. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid så ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt (3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Hyresvärden har vidare en uppsägningstid på tre månader vid uppsägning av hyresavtalet, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Hyresgästen har inte rätt till förlängning av avtalet när det upphör att gälla, om inte parterna har avtalat något annat (3 § tredje stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Detta innebär att hyresgästen saknar besittningsskydd enligt denna lag. Hyresvärden måste dock alltid beakta uppsägningstiden.
Sammanfattning
Beroende på när hyresavtalet ingicks kommer olika lagar att bli tillämpliga. Om hyresavtalet ingicks före den 1 februari 2013 blir 12 kapitlet jordabalken tillämpligt, och på avtal ingångna efter detta datum blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Den stora skillnaden mellan dessa två lagar är att hyresgästen kommer att sakna besittningsskydd om lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig. Hyresgästen kommer därför aldrig ha rätt att bo kvar i lägenheten oavsett anledningen till att hyresvärden säger upp hyresavtalet. Uppsägningstiden behöver dock alltid beaktas av hyresvärden. Om 12 kapitlet jordabalken är tillämpligt, kommer hyresgästen att ha ett besittningsskydd i vissa fall, och får då bo kvar i lägenheten om hyresvärden säger upp avtalet. Det finns dock vissa situationer då hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd och då inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, därför kommer detta att variera från fall till fall.
Jag hoppas att detta var till hjälp och om du skulle ha några ytterligare frågor är det bara att du hör av dig till oss på nytt!
Med Vänliga Hälsningar,
