Går det att säga upp tidsbestämt hyresavtal i andrahand i förtid, och finns det någon uppsägningstid om detta inte regleras i avtalet?
Hej, vi hyr en lägenhet (Bostadsrätt) i andra hand och har ett avtal på 1+1 år där det inte står något skrivet om uppsägningstid, kan vi bryta avtalet ändå eller måste vi bo kvar hela avtals tiden?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Regler om hyra av lägenhet finns i både 12 kapitlet Jordabalken samt lagen om uthyrning av egen bostad. Jag kommer i mitt svar gå igenom och förklara de regler som är aktuella för just din fråga, för att sedan använda dessa för att besvara frågan.
12 kapitlet Jordabalken och lagen om uthyrning av egen bostad
12 kap. Jordabalken är aktuellt för de fall då man som hyresgäst hyr ett hus eller delar av hus (lägenhet) mot ersättning av hyresvärd som gör detta inom sin näringsverksamhet, se 12 kap. 1 § Jordabalken. Med näringsverksamhet menas att det är för att gå med vinstsyfte, hyresvärden är helt enkelt ett bolag. Det som är speciellt i ert fall är att ni inte hyr direkt av en hyresvärd i form av ett bolag eller liknande, utan hyr en bostadsrätt i andra hand av annan person som äger denna. Det betyder att det är en person som låter er nyttja sin bostadsrätt mot ersättning. Detta medför att 12 kap. Jordabalken inte längre blir aktuellt i första hand, utan lagen om uthyrning av egen bostad blir aktuell i stället, se 1 § första stycket lagen om uthyrning av egen bostad. I samma regel fast andra stycket skrivs dock att 12 kap. Jordabalken fortfarande kan bli aktuell i vissa frågor, men för detta krävs att det framgår av en regel i lagen om uthyrning av egen bostad.
Uppsägning enligt lagen om uthyrning av egen bostad
I lagen om uthyrning av egen bostad finns regler angående hyresavtals längd, uppsägning och uppsägningstid. Det är dessa regler som är aktuella för er situation.
Av 3 § första stycket lagen om uthyrning av egen bostad framgår att hyresavtalet kan upphöra att gälla på olika sätt. Om det gäller ett hyresavtal på obestämd tid, vilket innebär att det inte har avtalats om någon sluttid för hyresavtalet, så ska avtalet sägas upp för att sluta gälla. Om det däremot är ett hyresavtal på bestämd tid, med andra ord att det finns ett slutdatum för när avtalet ska upphöra, så är det vid denna tidpunkt som avtalet slutar gälla. Det går dock att säga upp ett hyresavtal som har ett bestämt slutdatum i förtid. I ert fall förstår jag det som att ert hyresavtal gäller för 1+1 år, alltså totalt 2 år framåt. Men enligt nämnd regel så kan även ett tidsbestämt avtal sägas upp i förtid.
Uppsägningstid enligt lagen om uthyrning av egen bostad
Enligt 3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad ska ett hyresavtal som sägs upp av en hyresgäst upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Med detta menas att om ni skulle säga upp hyresavtalet idag, den 27 januari, så kommer hyresavtalet upphöra att gälla den 28 februari. Det innebär att det inte behöver betyda exakt en månads uppsägningstid, utan man går efter det månadsskifte som infaller en månad efter uppsägningen. Om det inte står något reglerat om en uppsägningstid i ert avtal, är det denna regel och uppsägningstid som gäller.
Svar på din fråga utifrån ovan nämnda regler
För att återkoppla till din fråga, innebär ovan nämnda regler att det inte spelar någon roll att ni har ett tidsbestämt hyresavtal på 2 år med den person som ni hyr bostadsrätten av, ni kan fortfarande säga upp hyresavtalet i förtid innan denna tidpunkt infaller. Eftersom ni inte har någon avtalad uppsägningstid, blir en månads uppsägningstid enligt lagen om uthyrning av egen bostad aktuell.
Med detta, hoppas jag att jag förstått din fråga rätt och att du känner att du fått din fråga besvarad. Om du har någon följdfråga, eller vill att jag förtydligar något i mitt svar, får du gärna skicka ett mail till mig på denna adress: hilma.nilsson@lawline.se
Vänligen,
