Går det att förhindra en utmätning av en samägd bostad?
Hej,
p.g.av mina skatte skulder vill kronofogden sälja mitt hus på auktion. Jag äger halva huset och mitt ex. äger andra halvan. Han har inga skulder bara bolånet som han har börjat betala. Han bor i Danmark men han vill inte heller att huset ska säljas. Kan vi förhindra försäljningen?
Tack!!!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger ett hus tillsammans med ditt ex (som bor i Danmark) och andelarna är såvitt jag förstår lika stora. Huset utgör för övrigt din permanentbostad, men har på grund av dina nuvarande skatteskulder blivit föremål för ett utmätningsförfarande varför Kronofogdemyndigheten (KFM) nu har för avsikt att sälja huset på exekutiv auktion. Du undrar därför om det finns någonting du kan göra för att förhindra försäljningen och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är utsökningsbalken (UB).
Ett beslut om utmätning innebär att utmätning ska ske endast om det belopp som kan beräknas flyta in, efter avdrag för kostnader som uppkommer efter utmätningen, ger ett överskott som gör åtgärden försvarlig. Och här ska KFM i första hand välja sådan egendom som kan användas för att reglera den aktuella skulden med minsta kostnad, förlust eller annan olägenhet för gäldenären (du), 4 kap. 3 § UB. Exempel på sådan egendom är främst likvider (kontanter) och annan lös egendom (exempelvis lösören, lösa saker). Fast egendom brukar endast fungera som en sista utväg och jag misstänker därför att andra eventuella utmätningsförsök hade blivit resultatlösa eftersom din ärendebeskrivning underförstått vittnar om du i övrigt verkar saknar utmätningsbara tillgångar. Märk väl att det inte finns några regler för hur stor en skuld måste vara för att KFM ska kunna utmäta bostaden. Och som påpekats ovan får en utmätning av en bostad ske under förutsättning att försäljningen genererar ett överskott efter att alla omkostnader knutna till försäljningen är täckta, vilket även har bekräftats i rättspraxis, se Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2013 s. 1241 i vilket domstolen uttalade att det kan sakna betydelse att gäldenärens skuld framstår som begränsad i förhållande till värdet på den utmätta egendomen. I förekommande fall kan det således vara försvarbart att utmäta en bostad så länge en del av skulden kan betalas.
Det ska emellertid noteras att art. 8.1 i Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (Europakonventionen, EKMR) skyddar envars rätt till privat- och familjelivet, vilket bland annat inbegriper rätten till skyddet för sitt hem. Men inskränkningar i det ifrågavarande skyddet får göras med stöd i lag om det i ett demokratiskt samhälle är nödvändigt med hänsyn till bland annat förebyggande av oordning och brott eller till skydd för andras rättigheter. Och stöd i lag för den här typen av tvångsåtgärder finns följaktligen i utsökningsbalken. Utöver de uttalanden som gjordes i 2013 års fall har HD dock senare anfört att respekten för hemmet i art. 8.1 EKMR särskilt måste beaktas vid utmätningen av en bostadsfastighet och när den tillhörande försvarlighetsbedömningen ska göras. Här kan bland annat rättsfallet NJA 2018 s. 9 nämnas i vilket HD konstaterade att mindre överskott från en försäljning stundtals kan komma att bedömas som otillräckliga och därmed inte heller försvarliga. Men det förutsätter naturligtvis att det finns andra utmätningsbara tillgångar hos gäldenären, exempelvis regelbunden inkomst, som då i och för sig skulle kunna fördröja skuldens reglerande men ändå accepteras. Men det är samtidigt helt beroende av skuldens storlek och vem som är borgenär (borgenär = fordringsägare, icke att förväxla med rättsfiguren borgensman, vilken är en garant och således någonting helt annat). Skulle borgenären vara relativt kapitalstark går det möjligen att argumentera för att den enskildes (gäldenärens) intresse av skyddet för det egna hemmet, under en övergångsperiod, borde väga tyngre än borgenärens intresse att få betalt.
I det här sammanhanget är det också värt nämna att samäganderätten i sig inte utgör något hinder för att utmätningen, det vill säga bara för att du och ditt ex äger fastigheten tillsammans kommer ni inte att kunna förhindra försäljningen. I 8 kap. 8 § UB sägs nämligen att om utmätning har skett av andel i viss egendom som tillhör två eller flera och är lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL) tillämplig, kan KFM på yrkande (begäran) av sökanden, gäldenären eller någon annan delägare förordna att hela egendomen ska säljas. När någon av de nämnda sakägarna har framställt ett sådant yrkande ska dock övriga beredas tillfälle att få yttra sig över yrkandet. I praktiken innebär ovanstående, trots att hela fastigheten säljs, att det endast är din andel som kommer att utmätas varför den resterande delen av den köpeskilling som flyter in kommer att tillfalla ditt ex, 1 § SamägL.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan följande anföras. Jag är medveten om att den här utredningen blev ganska så generell till sin karaktär, men utifrån din ärendebeskrivning går det egentligen inte att utläsa så mycket mer än att du till dags dato verkar sakna andra utmätningsbara tillgångar. Om det skulle visa sig att en avyttring av fastigheten endast skulle ge ett mindre överskott är det möjligt att åtgärden i så fall kan bedömas som oförsvarlig med hänsyn till utgången i NJA 2018 s. 9. Men det är som sagt avhängigt om du överhuvudtaget har några andra realiserbara tillgångar, kontinuerliga inkomster och/eller annan likviditet. Utan ingående kunskap om din förmögenhetsställning och den aktuella skuldens storlek blir det av förklarliga skäl ganska svårt att avgöra om du skulle kunna förhindra den förestående försäljningen. Men saknas helt andra tillgångar torde det bli ganska svårt.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Förslagsvis anlitar du en sakkunnig person, företrädesvis en jurist, som hjälper dig att författa ett skriftligt yttrande till KFM och vid behov ett efterföljande överklagande om frågan måste hänskjutas till domstol. Önskar du vår hjälp är du som sagt varmt välkommen att återkomma till mig.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
