Gäller servitut även när fastigheten byter ägare?
Vi har en fastighet Y som är omgärdad av en fastighet X. Ca 200 meter från vår fastighet ligger en skogskälla på fastighet X (benämnd källa b ) . Vår fastighet (Y) har ett lantmäteriregistrerat servitut som är formulerat:
Ändamål: Vattentäckt
Rätt att ta vatten från källa b
Till förmån för Fastighet Y
Belastar Fastighet X.
Servitutet upprättades mellan förra ägarna av fastighet X och Y
Då vi köpte fastighet Y så fanns det en slang (ovan mark ) över fastighet X marker från källa b till vår fastighet som möjliggör att vi kan få vatten från källa b.
Nu har vi en situation med den nya ägaren av fastighet X vilket har lett till att hen kräver att vi skall ta bort slangen som ligger på hen's marker (skogs och åkermark). Detta kommer att leda till att vi svårligen kan ta vatten från källa b annat än via t.ex. en hink. Vi har både dusch och kökskran och tillika varmvatten som vi kan använda idag. Slangen utgör inget hinder för fastighet X. Utan vatten så kommer vi inte fullt ut kunna utnyttja vår fastighet då detta är den enda tillgången till vatten vi har.
Har fastigheten X rätt att kräva att slangen skall tas bort eller har vi rätt till att ha slangen kvar med hänvisning till servitutet och att vi svårligen kan få tag på vatten på annat sätt
Om hen nu tar bort slangen på eget bevåg har hen rätt till att göra det eller är det att betrakta som t.ex. egenmäktigt förfarande, egendomsbrott eller dylikt då slangen ägs av oss?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Tillämpliga lagrum
Bestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Jordabalken (JB) och Brottsbalken (BrB).
Servitut gäller även efter byte av ägare
Jag förstår din fråga som att ni har en fastighet där det finns ett servitut med belastning för fastighet X. Detta servitut ger er fastighet, Y, rätt att ta vatten från en skogskälla i närheten med hjälp av en slang som sträcker sig över grannfastigheten, X.
När det gäller servitut finns det inte många lagstadgade regler om hur de ska hanteras. Detta beror på att servitut i stort kan innefatta så otroligt många olika saker, som vattenledningar i ert fall, nyttjanderätt av vägar eller liknande. Det som är centralt vid konflikter rörande servitut, med hänsyn till att lagstiftningen är så pass knapphändig, är avtalet och hur det är utformat.
Något som också är viktigt att veta är att när ett servitut registreras hos lantmäteriet sluts det ett avtal fastigheterna emellan och inte mellan fastighetsägarna. Detta innebär således att det inte spelar någon roll om framtida ägare av den belastade fastigheten, X, inte vill acceptera det servitut som finns, eftersom det är gällande trots hans misstycke, 14 kap. 1 § JB.
Den nya ägaren av fastigheten har alltså ingen rätt att kräva att servitutet ska upphöra, eftersom det gäller trots det att fastighet X har bytt ägare. Faktum är att om den nya ägaren skulle ta bort slangen så att ni inte kan använda den för att få vatten så gör hen sig skyldig till att ersätta den skada som hen har orsakat om hen inte kan återställa det som det var, 14 kap. 7 § JB.
Egenmäktigt förfarande
Om den nya ägaren skulle ta bort slangen så att ni hindras från att använda den gör hen, precis som du säger, sig skyldig till egenmäktigt förfarande, 8 kap. 8 § BrB. För detta kan hen dömas till böter eller fängelse i högst ett år beroende på omständigheterna.
Råd
Mitt råd till er är att tala med grannen och berätta att servitutet fortsatt gäller även för hen som ny fastighetsägare. Skulle det vara så att hen vid köpet inte hade fått någon information om att fastigheten var belastad med ett servitut får hen istället vända sig till de tidigare ägarna och få skadestånd eller liknande av dem på grund av dolt fel vid köpet. Det är helt enkelt inget som ni ska drabbas av.
Avslutning
Har du några följdfrågor är du välkommen att höra av dig till mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag till dig. Skulle det vara så att du är intresserad av att anlita en av våra jurister på byrån för att få fortsatt hjälp med problemet kan du också höra av dig till mig så återkommer jag med prisuppgift. Annars hoppas jag att det löser sig på bästa sätt och önskar dig lycka till!
Vänligen
