Gäller mina nuvarande hyresvillkor även om fastigheten skulle säljas?
Hej! Min fråga gäller hyreskontrakt i kommersiell fastighet, vi har ett femårs avtal med låg hyra. Fastigheten kommer gå ut på försäljning, fastigheten säljes genom att sälja ett bolag där fastigheten ligger. Kan ny ägare ändra eller bryta mitt hyresavtal innan mitt femårskontrakt gått ut? Efter de fem åren är jag rätt säker på att de vill ha marknadsmässig hyra men är jag skyddad med samma hyra kontraktstiden ut?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Din ärendebeskrivning är dock ganska kortfattad varför risken för viss feltolkning kan göra sig påmind. Men inledningsvis kan följande anföras.
Om den formella ägaren till fastigheten ska säljas, dvs. den juridiska person och i det här fallet det aktuella bolaget, kommer hyresvärden i förhållande till dig som hyresgäst, eller rättare sagt den verksamhet som du företräder, att vara densamma och detta oaktat vilka som uppträder som aktieägare i det bolag som äger och förvaltar fastigheten. Ovan nämnde jag för övrigt "den verksamhet som du företräder", vilket förklaras av att jag utgår ifrån att det är fråga om någon slags näringsverksamhet eftersom du uppger att det rör sig om en kommersiell fastighet, vilket i en hyresrättslig kontext likställs med lokalhyra.
Trots det ovan sagda följer nedan en kortare redogörelse för vad som gäller för hyresgäster vid en äganderättsövergång. Av 7 kap. 11 § 1 st. JB framgår huvudregeln på det här området vari det sägs att överlåtes fastighet, som besväras av nyttjanderätt (exempelvis en hyra) eller servitut, åligger det överlåtaren (i det här fallet din hyresvärd) i förhållande till rättighetshavaren (din verksamhet) att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad (här åsyftas inskrivning i fastighetsregistret, vilket förs av den statliga lantmäterimyndigheten, Lantmäteriet). Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes. Det är således upp till säljaren att göra förbehåll om att en rättighet finns upplåten i (på) fastigheten.
Emellertid finns undantag från den nyss nämnda huvudregeln och i 7 kap. 13 § 1 st. JB anges att även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Tillträdet har ju redan skett, men huruvida det föreligger ett skriftligt avtal är för mig ovisst. Hyresavtal är nämligen formlösa avtal, vilket innebär att de faktiskt kan ingås både muntligt och/eller konkludent (underförstått eller genom parternas ageranden). Brukligt är dock att lokalhyresavtal manifesteras i skrift och under förutsättning att så är fallet här kommer du att kunna åberopa nu gällande hyresavtal mot en ny fastighetsägare (även om jag som sagt är skeptisk till om det verkligen är fråga om en ny hyresvärd i formell mening).
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Mot bakgrund av ovanstående är min uppfattning att dina hyresvillkor ska ligga oförändrade oavsett om fastigheten avyttras och detta ända fram till utgången av den nuvarande hyrestiden eftersom det också är fråga om ett hyresavtal slutet på bestämd tid, jfr vad som sägs i 12 kap. 3 § 1 st. JB. Enligt min mening måste ett sådant avtal sägas upp för villkorsändring för att hyresnivån ska kunna justeras av hyresvärden, 12 kap. 58 § 1 st. JB. Men det är inte möjligt i förevarande fall, om inte annat skulle vara avtalat vill säga. Det finns dock ingenting i din ärendebeskrivning som tyder på att det förhåller sig på det viset. Situationen hade däremot varit annorlunda om det gällde ett tillsvidareavtal, men vid tidsbestämda hyresavtal är utgångspunkten att avtalsvillkoren inte kan ändras.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
