Friskrivning från fel i fastighet
Hej
Hoppas ni kan hjälpa mig. Vi sålde vårat gamla hus till våran granne i våras. Dom ville pruta med 100.000 och då skulle vi få en friskrivning på huset.
Så här står det i köpeavtalet som fastighetsmäklaren skrivit in i konraket:
Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister i fastigheten.
Köparen har nu börjat bråka om olika saker både synliga och dolda fel. Dom hotar oss att stämma oss. Vi vet inte om dom kan det? Dom besiktade inte fastigheten innan köp det ville dom inte för dom visst vilket hus dom köpte.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom frågan gäller köp av fast egendom är reglerna i jordabalken (JB) aktuella och mer specifikt reglerna i det fjärde kapitlet.
Av 4 kap. 19 § första stycket JB (här) framgår att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet kan köparen ha rätt att göra avdrag på köpeskillingen. Det är dock inte alla fel som säljaren ansvarar för. En fastighetsköpare har vad man brukar kalla för en absolut undersökningsplikt, vilken framgår av 4 kap. 19 § andra stycket JB (se här). Denna innebär att köparen står för sådana fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Det saknar alltså betydelse att köparna i ert fall avstått från att fullgöra sin undersökningsplikt.
För att avgöra om något är att anse som ett fel utgår man alltså från vad köparen borde kunnat upptäcka vid en undersökning. När är då ett fel upptäckbart? Jo, det avgörs utifrån vad en normalt bevandrad och erfaren lekman borde upptäckt vid en undersökning. Fel som går att se med blotta ögat är det kanske mest uppenbara exemplet på upptäckbara fel. Det ska inte krävas att man gör ingrepp på fastigheten, men däremot kan det krävas att man undersöker relativt svåråtkomliga utrymmen som exempelvis krypgrund och vind. Kan man endast upptäcka symptom på felet t.ex. i form av lukt eller fuktfläckar utökar detta i regel undersökningsplikten och felet kan på detta vis anses upptäckbart.
Är felet i fråga sådant att det var upptäckbart kan alltså köparen, dvs. er granne, inte göra gällande felet. Detta hade varit fallet även om friskrivningsklausulen inte funnits med i kontraktet.
Gäller frågan istället s.k. dolda fel, med andra ord fel som inte gått att upptäcka vid en undersökning, kan istället en friskrivning hindra köparen från att göra påföljder gällande. Eftersom det i princip råder avtalsfrihet mellan säljare och köpare kan friskrivningarna vara formulerade på olika sätt, beroende på vad de avsett att omfatta. En friskrivning kan gälla fastighetens fysiska egenskaper (egenskapsfriskrivning) eller begränsa eller utesluta tillämpliga påföljder (påföljdsfriskrivning). Den som återfinns i kontrakten mellan er och er granne kan benämnas som en generell påföljdsfriskrivning, eftersom den ämnar att utesluta alla påföljder.
För att vara gällande måste en friskrivning möta ett visst krav på klarhet vad gäller dess innebörd och den tillåts inte vara alltför allmänt hållen. HD har i ett rättsfall (NJA 1975 s. 545) godtagit en påföljdsfriskrivning med en ordalydelse som med undantag för ”köparen har uppmanats att undersöka fastigheten” är identisk med den som fanns i kontraktet mellan er och er granne (vilket förmodligen är varför den användes). HD fann att friskrivningen var tillräckligt klar och tydlig och den godtogs följaktligen. Detta bör innebära att även den friskrivning som ni gjort bör vara gällande för de dolda fel köparen vill göra gällande, under förutsättning att den återfinns i ett sammanhang, t.ex. under en rubrik i stil med ”Fastighetens skick”, som styrker att den inte på något sätt varit begränsad. Er granne bör rimligen ha förstått innebörden av klausulen, eftersom införandet av den var ett villkor för att minska köpeskillingen.
Något som skulle kunna medföra att friskrivningen saknar verkan i förhållande till ett dolt fel är om ni som säljare visste om det aktuella felet. Det kan sägas att ni i detta fall haft en upplysningsplikt och därmed hade en skyldighet att upplysa säljaren om felet.
Hoppas ni fått svar på er fråga, annars är ni varmt välkomna att ställa ytterligare frågor!
Med vänlig hälsning,
