Frågor om uppsägning vid privatuthyrning
Hej, jag och min man hyr andrahand i bostadsrätt. I avtalet står det bestämd tid from 19-08-01 tom 20-07-31- "Hyresavtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång. Andrahanshyresgästen ska då avflytta utan uppsägning."
Under särskilda bestämmelser i avtalet har han skrivit "uppsägning sker sista dagen i månaden, 2 månader innan önskad avflytt"
I december 2019 meddelar värden per sms att vi måste flytta ut för att han ska sälja och hävdar att vi har till 20-04-30 på oss. I januari kom han med uppsägningsavtal att skriva under, där det står att avtalet upphör att gälla 20-03-12, vi skrev på uppsägning 20-01-09.
Mina frågor är;
får han lov att säga upp oss under denna typ av avtalsform?
har han rätt att kräva full hyra för mars månad? om så, bör inte vi ha rätt att bo kvar till slutet av mars då?
kan vi neka visningar i samband med uppsägningstiden?
tack på förhand mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
Eftersom ni hyr en bostadsrätt i andrahand gäller lag (2012: 978) om uthyrning av egen bostad. Jag förutsätter i mitt svar att denna lag gäller enligt 1 §, baserat på viss information i din fråga. I denna lag regleras uppsägning i 3 §, där anges att "
Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt." Det är alltså möjligt att säga upp ett hyresavtal på bestämd tid, innan hyrestidens utgång. Uppsägningstiden regleras i 3 § 2 stycket, där står angående hyresvärdens uppsägning: Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats." (Detta gäller både när hyrestiden är bestämd och när den är obestämd) Lagen säger inget om något krav på skriftlig uppsägning därför anses jordabalkens regler gälla (12 kap 8 § jordabalken).
Vidare anges i 2 § att avtal som är sämre än lagen till hyresgästens nackdel är utan verkan. Det här innebär att du har rätt till en uppsägningstid på 3 månader från månadsskiftet december/januari vilket leder till att 31 mars bör vara sista dagen du får bo kvar i bostaden. Detta eftersom en uppsägning alltid räknas från nästkommande månadsskifte. I praxis har uppsägning via e-post ansetts giltigt om det är tillräckligt tydligt vid hyreslagen. Frågan om sms anses som skriftliga är delvis oklar. Om sms:et innehåller all nödvändig information torde skriftlighetskravet vara uppfyllt. Uppsägning ska dock även delges motparten om hyresgästen bott i bostaden längre än tre månader och det finns ett krav på skriftlighet, enligt analog tillämpning av 12 kap 8 § 3 st. JB. Om ni inte delges uppsägningen är den ogiltig för att den inte delgetts i laga ordning. Detta gäller som sagt bara om hon bott där tillräckligt länge. Min preliminära bedömning är dock eftersom ni signerade uppsägningen i januari torde ni anses delgivna om uppsägningen. Uppsägningstiden på 2 månader är däremot ogiltig eftersom den är till nackdel för hyresgästen och i strid med lagen.
Hyresvärden kan kräva hyra under hela uppsägningstiden men ni har även rätt att bo kvar under hela uppsägningstiden. Ni ska då betala hyra t.o.m. slutet av uppsägningstiden. Om ni väljer att flytta ut den 12 mars enligt överenskommelse med hyresvärden ska ni enbart betala hyra för 12 dagar under mars månad. Ni kan driva ärendet till hyresnämnden om ni inte kan komma överens om uppsägningstiden med hyresvärden.
Ni har ingen rätt att vägra visningar av bostaden under uppsägningstiden. Det finns inget stöd för att neka visning av bostaden i lagen om uthyrning av egen bostad. Vid analog tillämpning av hyreslagen (12 kap 26 § jordabalken) kan hyresvärden ges rätt att visa bostadslägenheter för andra hyresgäster under uppsägningstiden. Hyresvärden måste dock visa bostaden på "lämplig tid". Hyresgästen är skyldig att "låta visa bostaden" men behöver inte själv visa lägenheten utan det ansvaret ligger på hyresvärden förutsatt att det är bestämt att hyresgästen ska flytta vid en viss tidpunkt. Det är möjligt för hyresgästen att motsätta sig visning på tider som för hyresgästen är särskilt olämpliga.
Om något är oklart i mitt svar eller om du vill anlita en jurist kan du mejla jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
