Fråga om servitut rörande brygga
Jag har fått ett avtalsservitut på en brygga. Denna brygga ägs formellt av markägaren. Min far som haft en båtplats och brygga sedan 40 år på denna plats lät bygga en ny brygga 2015 på platsen och bjöd in en granne att betala hälften av kostnaden ca 40 000 kr.
Min far skrev ett överlåtelse-avtal till mig på bryggan 2019 och hävdar i avtalet att grannen äger halva bryggan. Det finns inget skriftligt avtal mellan min far och grannen och inte heller mellan grannen och markägaren om nyttjanderätt.
Nu när jag har fått ett servitut på bryggan undrar jag vilka som har rätt att nyttja den utifrån ovanstående situation ?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du fått ta över ett avtalsservitut genom någon slags överlåtelseavtal från din far utan att du fått ta över en fastighet din far äger och att du fått bryggan genom ett överlåtelseavtal.
Det kortfattade svaret på din fråga är att servitutet endast gäller mellan markägarens fastighet (den tjänande fastigheten) och den fastighet som enligt servitutet har rätt att nyttja markägarens mark på ett visst i servitutet beskrivet sätt (den härskande fastigheten). Vid servitut begränsas nyttjanderätten till att använda marken enbart på det sätt som beskrivits i servitutet. Nyttjanderätten sträcker sig inte längre än så. De som har rätt att nyttja bryggan är således de som har anknytning till den härskande och den tjänande fastigheten. Alltså de personer som äger, hyr eller arrenderar hela eller delar av de båda fastigheterna.
När man innehar en nyttjanderätt genom ett avtalsservitut-avtal kan man inte avtala om att andra grannar ska får rätt att nyttja det som servitutet avser (bryggan och båtplatsen) med någon giltig verkan för den tjänande fastigheten. Om din far/du däremot hyr ut eller arrenderar en del av er/sin fastighet får de som hyr/arrenderar rätt att använda bryggan som servitutet gäller.
Servitut följer normalt med fastigheten, särskilt om servitutet är inskrivet i fastighetsregistret. Om din far har överlåtit sin fastighet till dig kan således servitutet som följer med fastigheten nu istället gälla mellan dig och den tjänande fastigheten. Om du endast äger bryggan enligt överlåtelseavtalet mellan din far och dig, är det troligen acceptabelt att du brukar bryggan så länge din far kvarstår som fastighetsägare eftersom du då har indirekt koppling till hans fastighet. Din far kan dock inte med rättslig verkan överlåta sin nyttjanderätt enligt servitutet till andra personer eller fastigheter.
En notis är att allemansrätten även ger andra rätt att tillfälligt nyttja bryggan under förutsättningen att den inte är inom hemfridszonen och att de inte nyttjar den på sådant sätt att det förhindrar bryggans ägares eller markägarens nyttjande av den.
Om avtalsservitut
Den här typen av servitut bildas enligt reglerna i 7 kap och 14 kap jordabalken och förutsätter att upplåtelsen sker skriftligen genom avtal. Enligt definitionen i 14 kap 1 § jordabalken är ett servitut en särskild form av upplåtelse med syftet att främja en ändamålsenlig markanvändning mellan fastigheter. För att uppnå detta syfte får den tjänande fastigheten upplåta rätt för ägaren av en annan mark (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta en byggnad eller anläggning i anspråk på den tjänande fastigheten. Servitut får endast avse ändamål som är av en stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får inte förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av det som avses med servitutet.
Ett servitut utgör fastighetstillbehör och är ett rättsligt tillbehör till fast egendom enligt 3 §. Ett servitut är därför förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och får inte överlåtas särskilt. I motiven till detta lagrum framkommer att servitutet är ett typiskt exempel på en s.k. osjälvständig rättighet, gällande endast i dens hand som är ägare till viss jord. (SOU 1960:25, Lagberedningens förslag till jordabalk m.m. II s. 396). - Detta uttalande står dock inte i strid med möjligheten att en nyttjanderättshavare, genom upplåtelse av nyttjanderätt från ägaren till den härskande fastigheten, erhåller befogenhet att utnyttja ett till fastigheten hörande servitut. Detta har då inte överlåtits särskilt. Servitutet är knutet till den härskande fastigheten och kan utövas av ägaren till denna fastighet och det bör därutöver kunna utövas av nyttjanderättshavaren, till vilken fastighetsägaren har upplåtit rätt att utöva vissa i äganderätten ingående befogenheter. Det skulle kunna sägas att nyttjanderättshavaren därvid handlar som en företrädare för fastighetsägaren enligt RH 2001:39.
Enligt 6 § har den härskande fastigheten skyldighet att vid utövandet av servitutet agera på ett sätt som inte medför att det tjänande fastigheten betungas mer än vad som är nödvändigt. Den härskande fastigheten ska vidare se till att inte orsaka onödig skada eller olägenhet. Enligt 7 § ska den som överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet återställa eller ersätta skadan. Det finns även en övre gräns av vad den tjänande fastigheten behöver tåla enligt 11 § som anger att servitutet inte får belastas utöver vad som följer av avtalet till följd av en ändring i förhållandena. Slutligen är det bra att känna till att den härskande fastigheten kan få servitut inskrivna i fastighetsregistret.
Om ägandet av bryggan
Det är för mig svårt att bedöma ägandet av bryggan med den information du har givit. Huvudregeln är att den som har byggt bryggan äger den. Om fastighetsägaren är den som har byggt bryggan är huvudregeln att detta utgör ett fastighetstillbehör enligt 2 kap 1 § jordabalken. Att man har servitut att nyttja en brygga på annans fastighet innebär inte automatiskt att man äger bryggan. Är det däremot så att servitutshavaren är den som anlagt bryggan, är den inte fastighetstillbehör till den härskande fastigheten utan ägs som lös egendom av den som byggt den enligt 2 kap 4 § jordabalken. Frågan kompliceras av att bryggan fanns vid servitutets tillkomst och att den då anses då tillhöra markägaren. Om det däremot i servitutet mellan den härskande och den tjänande fastigheten framgår att din far hade rätt att bygga brygga så är det sannolikt att den inte tillhör den tjänande fastigheten.
Det är inte tydligt i din fråga men det framstår som att din pappa ersatte markägarens brygga när han byggde en ny brygga 2015. Om markägaren gett tillstånd för din far att bygga en ny brygga eller en sekundär brygga så utgör den eventuellt fastighetstillbehör till din fars fastighet. Det kan även vara så att bryggan klassas som lös egendom på ofri grund, vilken ägs till hälften av grannen och din far. Grannen som medverkat i byggandet av bryggan bör diskutera med fastighetsägaren för den fastighet där bryggan är belägen om att få ett avtalsservitut.
Rekommendation
Jag rekommenderar att du anlitar en jurist eller advokat specialiserad på fastighetsrätt för att tolka avtalsservitutet och överlåtelseavtalet som du har fått. Dessa bör tolkas i kombination med vad den tjänande fastighetens ägare har kommit överens om med din far.
Om något är oklart i mitt svar är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
