Fråga om att sälja hus åt förälder, fullmakt, skatt och gåva
Jag har två bröder och vi är helsyskon. Min mamma bor ensam i huset som hon och min pappa (gifta) bott i i 50 år.
Mamma behöver nu komma in på särskilt boende då hon är 93 år och svag. Även mentalt.
Har det någon skattemässig betydelse och någon annan betydelse om:
a) Mamma ger bort huset till oss tre söner som förskott på arv och vi säljer det själva, eller
b) Vi hjälper henne att sälja huset m h a fullmakt och sedan får pengar först i samband med att arvet ska fördelas när hon väl gått bort?
Eller
c) Vi hjälper mamma att sälja huset med hjälp av fullmakt och hon ger oss de pengar som blir över efter att reavinstskatten är betald, som förskott på arv när huset väl är sålt?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
För att sälja huset åt er mamma behöver du och/eller dina bröder en fullmakt som ger er rätt att sälja huset. Det kan även vara bra att överväga en framtidsfullmakt för er mamma då du skriver att hon börjar blir mentalt och fysiskt svag. Om hon redan är mycket mentalt svag kanske det inte går att skriva en sådan fullmakt eftersom hon måste vara beslutskapabel för att skriva en. Det kan då vara så att ni behöver ansöka om att bli god man åt henne istället. Om en god man behöver utses behövs det även samtycke från er mamma och en överförmyndare för att kunna sälja huset, enligt 14 kap 5 § och 11 § föräldrabalken.
Du har inte skrivit om din pappa lever eller inte, om han gör det och huset inte är mammans enskilda egendom behöver han samtycka till försäljningen/gåvan.
Nedan går jag igenom dina tre frågor.
a) Om ni får huset i gåva som förskott på arv, förutsätter det att er mamma är tillräckligt mentalt frisk för att kunna signera gåvohandlingen. Det kan vara bra att få ett utlåtande från en läkare, särskilt om det finns andra arvingar än ni tre. Om hon inte har kapacitet att rättshandla finns det annars en risk att gåvobrevet kan ogiltigförklaras vid en domstolsprocess. Detta eftersom det finns en lag som ogiltigförklarar avtal som slutits under psykisk störning, vanligen räknas till exempel demens in här. Det kan särskilt vara relevant om det finns fler bröstarvingar som ifrågasätter gåvan. Gåvor är skattefria så ingen beskattning utgår i samband med att gåvan ges till er men du och dina bröder betala skatt på kapitalvinst när huset säljs, förutsatt att huset säljs med vinst. Om ni får huset som en gåva inträder ni i gåvogivarens ställe skatterättsligt, när det handlar om att bedöma och räkna av anskaffningsvärdet för huset Ni får även dra av förbättringsutgifter som gåvogivaren haft om det finns några. När huset säljs räknas alltså anskaffningsvärdet enligt köpeskillingen som er mamma betalade för att beräkna kapitalbeskattning och avdrag enligt kontinuitetsprincipen. 44 kap 21 § inkomstskattelagen (IL). I övrigt är gåvor skattefria, förutsatt att det är en ren gåva enligt 8 kap 2 § IL. Det är en ren gåva om gåvotagaren inte tar över lån eller betalar något för gåvan. Mer om detta kan du läsa om på skatteverkets hemsida, särskilt om blandat fång. Om det är ett blandat fång kan det i vissa fall utgå en del skatt beroendet på värdet av pengarna som byts emellan eller värdet på eventuell lån.
b) Om ni gör så att ni hjälper er mamma att sälja huset nu, får hon betala kapitalvinstskatt vid försäljningen. Hon kan därefter själv disponera över pengarna under resten av sitt liv. När ni senare ärver henne utgår ingen arvsskatt eftersom arvsskatt är avskaffad i Sverige sedan 2005.
c) Om ni hjälper till att sälja huset men får pengar direkt, får er mamma betala kapitalvinstskatt vid försäljningen. Om hon ger er pengarna i gåva bör hon skriva gåvobrev där det kan anges att gåvan ska utgöra förskott på arv bland annat för att undvika konflikter med andra eventuella arvingar. Detta förutsätter att er mamma har mental kapacitet att ingå giltiga avtal som t.ex. gåvobrev. Gåvor är som tidigare sagt, skattefria.
Sammanfattningsvis måste er mamma vara tillräckligt frisk för att kunna ingå giltiga avtal för att kunna skriva både fullmakter och gåvobrev. Om hon inte är det kan någon av er ansöka om att bli god man åt henne, det kan ni göra hos Överförmyndarnämnden i er region.
Om något är oklart i mitt svar eller om du vill anlita en jurist kan du mejla mig, jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
