Förskottsbetalning av hyra och uppsägning av hyresavtal - Vad gäller?
Hej!
I sep 2020 började jag hyra av en hyresvärd i lägenheten han bor i, kontraktet slutade gälla i juni 2021. Tidigt 2021 erbjöd han mig att skriva en förlängning och betala hyran i förskott. Kontraktet gällde fr.o.m sep 2021 (fick bo där gratis sommaren) till aug 2022, men skrevs på i februari 2021. Finns det lag kring hur långt i förskott man får skriva kontrakt? Han gjorde det i princip till ett lån... Jag har hört att det krävs bra motivering att öht ta hyra i förskott, stämmer det? Till mig sa han bara "Jag behöver kapital." om jag minns rätt.
Jag ska i dec 2021 flytta ut, jag vet att det är 3 mån uppsägningstid på ett kontrakt som detta. I kontraktet finns en bilaga som säger att om jag ville flytta ut innan kontraktet började gälla behövde jag meddela detta innan ett visst datum. Det datumet har passerat, men det hindrar mig väl inte från att få tillbaka pengar för de månader jag inte bor här, minus 3 mån?
Hyresvärden har till råga på allt tagit ett faktiskt lån av mig och bett mig om flera utan skam. Han betalade tillbaka för lite med motiveringen att han förlorat bostadsbidrag för att jag är skriven på hans adress. Han tog bort mitt namn från ytterdörren innan han berättade om bidraget och att be mig skriva mig någon annanstans. När han väl berättade hävdade han att det inte var olagligt. Han anmälde mig till Skatteverket som felaktigt folkbokförd, är det straffbart?
Tack på förhand för väldigt viktiga svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB), brottsbalken (BrB) och folkbokföringslagen.
I 12 kap. 20 § 1 st. JB sägs att har avtal inte träffats om tiden för betalning av hyra som ska utgå i pengar, ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag. Ovanstående innebär att det i grunden råder avtalsfrihet gällande hyrans betalning. Men av andra (sista) meningen i den nyss nämnda lagparagrafen följer ett undantag för hyresförhållanden som avser bostäder. En bostadshyresgäst har nämligen alltid rätt att betala per månad även om en längre betalningsperiod skulle vara avtalad. Egentligen hade du alltså rätt att motsätta dig den förskottsbetalning som din hyresvärd krävde när avtalet slöts. Men eftersom du, såvitt jag förstår, redan har erlagt betalning för hela hyresperioden går det möjligen att argumentera för att du underförstått kan anses ha samtyckt till det aktuella avtalsvillkoret. Samtidigt bedömer jag att bestämmelsen genom en s.k. motsatsvis tolkning ger uttryck för att hyresvärden inte får agera på det sätt som denne nu har gjort då det rör sig om en bostad, jfr 12 kap. 1 § 5 st. JB. Du har således fog för din uppfattning.
Eftersom hyresvärden, såvitt jag förstår, hyr ut sin egen bostad blir även lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig (privatuthyrningslagen). I 3 § 1 st. anges att hyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, men ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt. I lagparagrafens andra stycke uttalas vidare att hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får däremot säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla först vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Således gäller olika långa uppsägningstider beroende vem av parterna som säger upp avtalet. Och i förevarande fall är det ju du i egenskap av hyresgäst som har sagt upp avtalet varför det endast är en månad som gäller, eller rättare sagt det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen.
När det sedan gäller felaktig folkbokföring kan följande anföras. Att vara felaktigt folkbokförd kan, som svar på din fråga, vara straffbart. Det ska dock noteras att den här typen av straffrättsliga bedömningar inte är helt enkla att göra inom ramen för en nättjänst som denna. Nedan skrivelse kommer därför att bli något generell till sin karaktär. Enligt 6 § folkbokföringslagen ska man vara folkbokförd där man är bosatt. En person anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon regelmässigt tillbringar eller, när byte av bostad har skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila. Den som därigenom kan anses vara bosatt på fler än en fastighet anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon med hänsyn till samtliga omständigheter får anses ha sin egentliga hemvist, 7 § folkbokföringslagen. Den som lämnar oriktig uppgift till grund för beslut om folkbokföring döms, om åtgärden innebär fara i bevishänseende, för folkbokföringsbrott till böter eller fängelse i högst sex månader. Detsamma gäller den som inte fullgör sin anmälningsskyldighet enligt 25-27 §§. Med fara i bevishänseende menas att det måste föreligga en konkret fara för att ditt handlande eller din eventuella underlåtenhet medför att felaktiga uppgifter registreras i folkbokföringsregistret. Därutöver krävs, för att det ska vara fråga om en brottslig gärning, att ditt handlande har begåtts uppsåtligen (avsiktligen), jfr 1 kap. 2 § 1 st. BrB. Om uppsåtet inte kan styrkas kommer inte heller något straffansvar att aktualiseras. Jag har dock svårt att se att du skulle kunna betraktas som felaktigt folkbokförd eftersom du inte har flyttat ut och därmed fortfarande får anses bosatt i lägenheten. Att hyresvärden har tagit bort din namnskylt förändrar inte den bedömningen.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straffrättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några straffrättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver man vända sig till en brottmålsbyrå.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
