Formulering av avtalsservitut
Hej
Jag vill köpa en sommarhus med en vattenbrunn är gemensam med grannfastighet.
Jag har frågor till den avtalsservitut från 1999.
Följande formulering:
Avtalsservitut
Avtal gäller från fastigheten Fröreda 2:11 till Fröreda 2:30 Hultsfred kommun.
Rätt att ta vatten i brunn samt rätt att behålla, underhålla och förnya vattenledning.
Avtalet gäller för all framtid och utan avgifter till fastighetsägare Fröreda 2:11
Ägare Fröreda 2:11 och upplåtere
tecknat
Ägare Fröreda 2:30 och utnyttjande
tecknat
Vad betyder det vanlig text för mig? Jag kan inte finns reglerna vem betalar för vad.
Vem bär kostnader för el för vattenpumpen, el för hålla rummet frostfritt, renhållning, färg , reparationskostnader och med betala för mitt arbete med det?
Tack för svaret på mina frågor.
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Bestämmelser rörande avtalsservitut hittar du i 14 kap. jordabalken (1970:994) (här benämnd JB). Avtalet är ett sk. positivt avtalsservitut där den tjänande fastigheten (där brunnen i ditt fall är belägen) tillhandahåller tillgång till brunnsvatten till den härskande fastigheten (den som nyttjar brunnen).
Allmänt om avtalsservitut och dess giltighet
Det finns några formkrav i 14 kap. 1 § JB som ska vara uppfyllda i fråga om avtalsservitut. Bland annat måste det avse en ändamålsenlig markanvändning, vilket ska röra ändamål av stadigvarande betydelse och som inte ålägger den tjänande fastighetens ägare skyldighet att "fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet" (2 st.). Dessutom ska servitutet upprättas skriftligen och i avtalet ska anges vem som är den härskande och tjänande fastigheten, tillsammans med vilket syfte servitutet ska fylla (14 kap. 5 § JB); detta tycks vara uppfyllt i ditt fall.
Avtalsservitut skiljer sig från officialservitut på några punkter men framför allt i den mån att avtalsservitut går att begränsa i tiden. Här är servitutet enligt avtalet gällande för all framtid; rättigheten är dessutom knuten till fastigheten och inte till fastighetsägaren (14 kap. 3 § JB). Däremot krävs att servitutet registreras i fastighetsregistret för att det ska bli gällande mot en framtida förvärvare av den tjänande fastigheten. Om servitutet inte är inskrivet bör ett förbehåll om servitutet vid en överlåtelse (försäljning) av fastigheten upprättas för att det ska vara giltigt framöver (7 kap. 11 § JB). Så länge detta sker gäller förbehållet också mot dig som förvärvare och framtida fastighetsägare.
Kostnader för underhåll etc.
Vad gäller kostnaderna för underhåll är det något som bör regleras i avtalet, vilket är gjort i ditt fall; inga avgifter för servitutet ska utgå. Däremot stadgas i 14 kap. 6 § att "ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning förfara så, att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt". Om det krävs oväntat betungande arbete för dig att underhålla brunnen skulle denna bestämmelse kunna bli tillämplig. Det finns i sådana fall möjlighet till ersättning och eventuellt hävning av servitutet i 14 kap. 7-10 §§ JB om förutsättningarna tillåter det.
Jag fastnar vid formuleringen "rätt att ta vatten i brunn samt rätt att behålla, underhålla och förnya vattenledning". Av läsningen skulle man kunna tolka det som att den härskande fastighetens ägare bidrar till underhållet av brunnen, trots att de inte betalar avgifter till den tjänande fastighetens ägare i övrigt. Jag råder dig att samtala med den nuvarande ägaren till den tjänande fastigheten för att ta reda på i vilken mån detta har skett och eventuellt kommer att fortgå ifall du skulle köpa fastigheten; det kanske skulle kunna finnas behov av ett förtydligande av villkoren i servitutsavtalet.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
