Finns det en möjlighet att säga upp hyresgäster för att själv flytta in i bostaden?
Hej!
Vi bedriver ett mindre fastighetsbolag, där vi bland annat äger en villa med 2 lägenheter i. Företaget är ett aktiebolag. Vi är nu intresserade att flytta in i villan själva och funderar på att köpa över villan privat.
Vad har vi för rättigheter att säga upp de hyresgäster som bor där idag så att vi själva kan flytta in?
Lawline svarar
Hej, och tack för att ni vänder er till oss på Lawline med er fråga!
Vilka rättigheter och möjligheter ni har till att själva flytta in i villan regleras i Jordabalken (JB). Reglerna gällande uthyrning och uppsägning av hyresavtal är inte helt enkla, och vilka rättigheter och skyldigheter hyresgäster och hyresvärdar har beror på omständigheter i och runt avtalen, exempelvis vilken typ av hyresavtal de nuvarande hyresgästerna har och hur länge de har bott där. Jag kommer nedan att gå igenom det som ni kan och bör tänka på.
Uppsägning av hyresavtal
Oavsett avtalstyp krävs det att du som hyresvärd säger upp det för att det ska sluta att gälla. Enligt 12 kap. 4§ första stycket JB ska uppsägningstiden för hyresavtal som gäller för obestämd tid (tillsvidareavtal) sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. För hyresavtal som gäller för bestämd gäller att de ska sägas upp för att upphöra att gälla en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor, och som längst tre månader eller tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet.
Som hyresvärdar behöver ni säga upp hyresavtalet skriftligen, om det är ett hyresavtal på obestämd tid (12 kap. 8 § första stycket JB). Om hyresförhållandet har varat kortare än tre månader i följd, får uppsägningen ske muntligen. Uppsägningen ska innehålla orsaken till uppsägningen och delges hyresgästen (12 kap. 8 § andra stycket JB). Delgivningen kan ske genom att ni skickar ett rekommenderat brev till hyresgästens adress (12 kap. 8§ fjärde stycket JB), men ett vanligt brev går också bra.
Besittningsrätt för hyresgäst
Nu kommer vi till det lite kluriga, det finns nämligen regler om besittningsskydd, som har funktionen att ge hyresgäster en trygghet. De rättfärdigas genom bostadssociala överväganden och innebär att en bostadshyresgäst har rätt att bo kvar i sin bostad så länge det inte finns starka skäl för uppsägning (12 kap. 46 § JB). För förstahandshyresgäster gäller att besittningsskydd inträder omedelbart när hyresavtalet börjar att löpa.
I 12 kap. 46 § JB finns en lista med tillfällen då hyresgästen inte har rätt till förlängning. I dess 10e punkt finns en generalklausul som kan vara tillämplig i detta fall och som skulle kunna innebära att era hyresgäster inte har rätt till förlängning. I punkten ingår flera olika omständigheter som ska bedömas. Framförallt är det hyresvärdens intresse som ställs emot hyresgästens intresse; ert intresse av att göra huset till en privatbostad och hyresgästernas hemskydd. Prövningen är individuell för varje fall, i den tar man hänsyn till omständigheter som hur länge hyresgästerna bott i lägenheten och hur goda deras möjligheter att hitta en annan likvärdig lägenhet är. För att hyresvärdens uppsägning ska kunna leda till att hyresavtalet upphör ska den framförallt bäras upp av ett sakligt skäl. Exempel på ett sådant skäl är just att hyresvärden behöver lägenheten för att själv bosätta sig i den.
Sammanfattning och råd
Det finns således en möjlighet för er att kunna säga upp era hyresgäster och själva flytta in, men eventuellt inte utan att hyresgästerna åberopar sin besittningsrätt. Om de efter uppsägning skulle göra det och inte flytta ut så bör ni senast en månad efter hyrestidens utgång ta tvisten till hyresnämnden, för att uppsägningen inte ska bli utan verkan och för att de ska kunna göra en bedömning. Det kan också göras i direkt anslutning till uppsägningen (12 kap. 49 § JB).
Hoppas att du fick svar på din fråga. Om det fortfarande är någonting du undrar över, så är du varmt välkommen att skicka in en ny!
Med vänliga hälsningar,
