Felaktig bostadsrätt
Vi har köpt lägenhet högst upp i ett hus i Stockholm. Det framkom under processen att det fanns en liten vindsvåning om ca 35 kvm över.
Den ägdes många år tidigare av vårt köpta dödsbo, men såldes under åren till annan lägenhetsinnehavare i föreningen.
När vi nu ska renovera vår bostad har vi märkt följande
A) vindslägenheten finns inte omskriven hos Stadsbyggnadskontoret i några handlingar alls sen 1887
B) Vindslgh är kopplad direkt på vårt kallvatten i lägenhet istället för stammar. Det innebär att när vi stänger av vår diskmaskin, stängs även vattnet av för den lilla lgh
C) Avloppsstammen är dragen rakt ner i vår lägenhet
D) Boende i lgh är ej skriven i lgh utan hos sin mamma på vån 1
Våra funderingar är följaktligen i vilken utsträckning kan vi hävda "dolt fel". Att våningens vatten och avlopp direkt går genom vår lägenhet, vilket har framkommit först när vi börjar riva väggar vid renovering, känns orimligt för oss att haft kunskap kring.
Även om lgh är ett svartbygge gissar vi det är preskriberat?
Vad har vi för rättigheter el skyldigheter att fortsätta ha både vatten och avlopp direkt kopplat i vår lägenhet? Det är ej hållbart varken ur försäkringsperspektiv eller gjort fackmannamässigt
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Eftersom en bostadsrätt i lagens mening är att betrakta som lös egendom så blir köplagen (KöpL) tillämplig.
Är bostadsrätten felaktig?
Först och främst ska en bostadsrätt överensstämma med vad som följer av avtalet och i övrigt överensstämma med vad köparen "med fog" kunnat förutsätta (17 § första och tredje stycket KöpL). Gör den inte det är den att betrakta som felaktig (17 § tredje stycket KöpL). När man bedömer vad en köpare haft fog, det vill säga anledning, att förutsätta tar man hänsyn till omständigheterna vid köpet. Något som talar för en sänkt gräns för vad man kan förutsätta är om en vara har sålts till ett lågt pris. Eftersom det inte framgår att någon sådan omständighet föreligger i ert fall utgår jag ifrån vad man i "normalfallet" har anledning att förutsätta, och ni har helt klart haft anledning att förutsätta att den lägenhet som finns ovanför eran inte "belastar" er lägenhet. Med andra ord är detta att betrakta som ett fel i köprättslig mening.
Som köpare får man dock inte såsom fel åberopa vad man måste antas ha känt till vid köpet, och om man har undersökt lägenheten före köpet får man inte såsom fel åberopa sådant som man borde ha märkt vid en normal undersökning (20 § KöpL). I ert fall verkar det dock ha krävts att en relativt omfattande undersökning för att faktiskt upptäcka felet, och således kan denna "miss" inte läggas er till last.
För att få göra gällande påföljder krävs det att man som köpare reklamerar felet inom skälig tid efter det att man märkt eller borde ha märkt felet (32 § KöpL). Vad som är "skälig tid" bedöms i varje enskilt fall, men som huvudregel har man längre tid på sig vid större köp som i ert fall eftersom man då kan vara i behov av juridisk rådgivning och liknande för att veta hur man ska gå till väga. Det viktiga är att ni så snart som möjligt påtalar felen till säljaren.
Vad kan ni kräva?
Som ovan har konstaterat är bostadsrätten behäftad med fel. Förutsatt att ni reklamerar felen har ni rätt att kräva påföljder. De felpåföljder som finns är avhjälpande, omleverans, prisavdrag, hävning samt skadestånd (30 § KöpL). Den påföljd som framstår som mest relevant i ert fall bör vara prisavdrag, vilket beräknas som skillnaden mellan lägenheten i det avtalsenliga och det felaktiga skicket (37 och 38 § KöpL). För att man ska ha rätt att häva ett köp krävs det att felet är av väsentlig betydelse för en och att säljaren insåg eller borde ha insett detta (39 § KöpL). Att felet ska vara av väsentlig betydelse brukar formuleras som att köparen till följd av felet ska ha förlorat den huvudsakliga nyttan med köpet. Som exempel kan nämnas att man köper en bil som visar sig vara oduglig att köra. I ert fall kan det föreligga skäl för hävning beroende på de närmare omständigheterna, det vill säga hur mycket detta påverkar er framtida användning av lägenheten. Ni har dessutom rätt att kräva skadestånd om felet har orsakat er någon form av ekonomisk skada (40 § KöpL).
Sammanfattning och råd
Bostadsrätten är att betrakta som felaktig i köprättslig mening. Detta ger er rätt till prisavdrag på köpeskillingen. Beroende på de närmare omständigheterna kan det finnas utrymme för att argumentera för hävning. Ni har dessutom rätt till skadestånd om ni har lidit någon ekonomisk skada till följd av felet. Det viktiga i detta stadie är att ni kontaktar säljaren och framställer era krav så snart som möjligt. Skulle säljaren inte gå med på en frivillig överenskommelse går det att väcka talan om saken i domstol. Går det att komma överens utan en rättslig process kommer det dock att bespara samtliga parter både tid och pengar. Mitt råd är därför att ni, med stöd av det jag har framfört ovan, vänder er till säljaren och framställer era krav. Skulle ni vilja ha hjälp av en jurist kan jag varmt rekommendera en av våra jurister hos Lawlines juristbyrå. Är ni intresserade av detta eller om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till!
Med vänliga hälsningar,
