Fel i bostadsrätt samt ansvarsfördelningen mellan föreningen och medlemmarna - Vad gäller?
Hej! Jag bor i en bostadsrättslägenhet som byggdes för 8 år sedan. Jag behöver flytta och ska snart sälja den. Mina grannar hade en fuktskada under rören i sitt kök, som upptäcktes av grannen under som såg sitt tak bli fuktigt. Rören i köket visade sig vara slarvigt utfört/ sparat in på materialval vid rörinstallationen under köket för 8 år sedan. Därför kan det vara på tal om att även min lägenhet kan vara drabbad, det är samma kök etc i samtliga lägenheter. Jag vill självklart slippa att behöva riva upp hela golvet/ flytta ut tillfälligt som för grannarna. Dock så har ingen fackman varit här och gjort en besiktning och inget ser ut att vara fel hos mig och i mitt kök till ytan. Börjar jag få några skyldigheter här? Låt oss säga att jag säljer min lägenhet, och föreningen tar in en besiktningsman till samtliga lägenheter och fel upptäcks i min. Eller kan jag bara "köra på" som om jag inte visste om vad grannarna råkat ut för? Vad är det bästa jag kan göra efter att ha fått ta del av denna information från grannarna och vad finns det för juridiska riskfaktorer för min del?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och köplagen (KöpL).
Allmänna hållpunkter
Enligt 1 kap. 1 § JB gäller att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter, vilket innebär att bostadsrätter inte träffas av bestämmelserna i jordabalken. En bostadsrätt är alltså, till skillnad från vad många i allmänhet ofta tror, inte fast egendom utan lös egendom. Det är också förklaringen till att köplagen (och inte jordabalken) blir tillämplig vid överlåtelse av bostadsrätter, se 1 kap. 1 § 1 st. KöpL. I köplagen saknas dock regler om vad som ska anses ingå i en bostadsrätt varför överlåtelseavtalet (köpeavtalet) många gånger och fullt ut kommer att styra den rättsliga bedömningen.
Märk väl att det vid köp av lös egendom inte heller finns några formkrav varför den här typen av avtal egentligen inte behöver manifesteras i skrift. Olika villkor kan således ingås såväl muntligt som skriftligt, men även konkludent (underförstått, tyst och/eller genom parternas ageranden). Det sistnämnda betyder att sådant som har varit föremål för muntlig förhandling och överenskommits utan att ha nedtecknats i det skriftliga avtalet blir en del av överlåtelsen. Att det sedan bevisrättsligt kan föranleda diverse tolkningsproblem vid uppkommen oenighet må så vara, men juridisk-tekniskt utgör sådana villkor fortfarande en del av avtalet. Jfr dock bestämmelsen i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen.
I 3 § KöpL anges att lagens bestämmelser inte tillämpas i den mån annat följer av avtalet, av praxis som har utbildats mellan parterna eller av handelsbruk eller annan sedvänja som måste anses bindande för parterna. Det råder med andra ord en tämligen långtgående avtalsfrihet på det här området och det är som sagt fullt möjligt att avtala om saker på olika sätt, exempelvis muntligt.
Vad gäller vid fel i bostadsrätten och vilka felpåföljder kan åberopas av köparen?
Enligt 17 § 1 st. KöpL gäller att varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning ska stämma överens med vad som följer av avtalet. I bestämmelsens tredje stycke sägs att om varan avviker från vad som föreskrivs i första stycket eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta är varan att anse som felaktig. Det föreligger ingen generell undersökningsplikt för köparen vid förvärv av lös egendom enligt köplagen. Men som köpare får man ändå inte såsom fel åberopa sådant som man måste antas ha känt till vid köpet, se 20 § 1 st. KöpL. Och om köparen skulle ha undersökt bostadsrätten före köpet, vilket är brukligt, eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får denne inte såsom fel åberopa vad han eller hon borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Det sistnämnda betyder dels att du som säljare har en viss lojalitetsplikt gentemot din motpart och dels att du svarar för dolda fel.
Vad som gäller i förevarande fall är i nuläget inte helt enkelt att avgöra. Men mycket kort kan sägas att köparen, vid ett eller flera konstaterade fel, kan göra gällande vissa felpåföljder, se 30 § KöpL vari uttalas att om varan är felaktig och det inte beror på köparen eller något förhållande på hans eller hennes sida får köparen enligt 31--40 §§ kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Vidare framgår av bestämmelsen att köparen även under vissa i lag angivna förutsättningar åtnjuter en s.k. detentionsrätt, dvs. en rätt att hålla inne betalningen, se 42 § KöpL. Omleverans blir av förklarliga skäl inte aktuellt när det gäller köp av bostadsrätter. Däremot torde ett avhjälpande alternativt ett prisavdrag enligt 37-38 §§ KöpL kunna bli en rimlig och fullt tänkbar lösning, eller om man så vill, risk för dig i egenskap av säljare (förutsatt att det föreligger ett fel i köplagens mening vill säga).
Vad som framgår av avtalet är går inte att besvara eftersom ett sådant ännu inte finns. Men om du skulle ha lämnat preciserade uppgifter i något avseende kan följande vara värt att nämna. Vid ett sådant förhållande har det i praxis inte ansetts föreligga någon skyldighet för köparen att göra en närmare undersökning av en sådan precisering, vilket i sin tur bör möjliggöra för köparen att kunna åberopa sådant som avviker från eventuella av dig gjorda utfästelser och då som fel i bostadsrätten, se hovrättsfallet RH 2012:84. Vid den här typen av löften från säljarens sida ska köparen nämligen kunna ta fasta på de uppgifter som har lämnats om objektet. I avgörandet NJA 2016 s. 237 uttalade exempelvis Högsta domstolen (HD) ”Eftersom uppgiften har varit preciserad, har köparen ansetts kunna åberopa att arean var för liten, trots en begränsad undersökning före köpet och trots en allmänt hållen friskrivning från säljarens sida.”. Oavsett vilket är jag av den uppfattningen en köpare med fog borde kunna räkna med en erforderlig och väl fungerande lägenhet givet den låga ålder om åtta år.
Om köparen i efterhand skulle önska att få köpet hävt kan följande anföras. Enligt 39 § 1 st. KöpL gäller att köparen får häva köpet på grund av fel, om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för honom eller henne och säljaren insåg (subjektiv bedömning) eller borde ha insett detta (objektiv bedömning). Vad som avses med ”väsentlig betydelse” har dock inte kommit till uttryck i lagtexten. Det får avgöras från fall till fall. Men generellt gäller att en helhetsbedömning alltid ska göras varvid möjligheterna att rätta till felet eller kompensera köparens genom lagens övriga påföljder ska beaktas. Värt att framhålla är även att HD har uttalat att en hävningsförklaring i regel inte kan återtas eftersom motparten (i det här fallet du) då haft anledning att inrätta sig efter beskedet, se avgörandet NJA 2006 s. 120. Köparen kan alltså inte ångra sig när denne väl har lämnat ett meddelande om hävning.
Den nu uppkomna situationen - Vad gäller?
Såvitt jag kan bedöma har du trots allt någon form av upplysningsskyldighet avseende de inträffade händelserna hos dina grannar. Du bör inte bara ”köra på”. Det kan slå tillbaka på dig. Det torde under alla omständigheter och objektivt sett vara förhållanden som är av väsentlig betydelse för en köpare och som han eller hon bör kunna räkna med att få bli upplyst om. Samtidigt har detta egentligen ingenting med din bostad att göra. I vart fall inte i nuläget och inte vad du vet. Men du svarar som sagt ändå för dolda fel varför man skulle kunna tänka sig ett upplägg i vilket du redogör för det inträffade i byggnaden, men att det samtidigt också förtydligas att lägenheten, utifrån din vetskap, är fri från den här typen av fel. Jämte detta tas en friskrivningsklausul in i överlåtelseavtalet, vilket dock innebär att du sannolikt behöver gå ner något i pris. Ett annat alternativt är möjligen att teckna en dolda fel – försäkring. För att vara på den säkra sidan bör emellertid en besiktningsman anlitas.
Ytterligare en reflektion värd att nämna
I det här sammanhanget ska framhållas att bostadsrättsföreningen är ansvarig för drift och underhåll av byggnaden varför fuktskadorna som är hänförliga till de aktuella rören kan vara föreningens ansvar.
I 7 kap. 12 § 2 st. BRL sägs nämligen att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Undantag görs dock om skadan har uppkommit genom bostadsrättshavarens egen vårdslöshet (oaktsamhet) eller försummelse, eller vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten. Men det finns ingenting i din ärendebeskrivning som tyder på att så har varit fallet hos dina grannar.
Bostadsrättshavaren svarar för det s.k. inre underhållet av lägenheten om ingenting annat följer av stadgarna. I 7 kap. 12 § 1 st. BRL anges att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna. Dessa får dock inte vara konstruerade på ett sätt som är till betydande nackdel eller oskäligt betungande för medlemmarna varför reglerna är tvingande till förmån för bostadsrättshavaren. Förutom det ovan redovisade i första stycket bär bostadsrättsföreningen även ansvaret för fastighetens underhåll i övrigt och då för det s.k. yttre underhållet, vilket bl.a. inkluderar gemensamma utrymmen, ytterväggar, hissanordningar och annat dylikt. Motsatsvis gäller att till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar, se prop. 1990/91:92 s. 201.
Men gränsdragningsproblem uppstår ofta och brukligt är därför att precisera parternas skyldigheter genom bestämmelser i stadgarna. Emellertid kan bostadsrättshavarens skyldigheter aldrig omfatta mer än det inre underhållet på grund av lagstiftningens tvingande karaktär varför det inte heller torde vara möjligt för styrelsen och/eller stämman att utvidga medlemmarnas ansvar om inte samtliga medlemmar frivilligt går med på detta. Exakt hur begreppet "det inre underhållet" ska tolkas kan visa sig vara besvärligt och detta har naturligtvis stor betydelse för den rättsliga bedömningen i dina grannar fall. I lagmotiven, dvs. i förarbetena, till bostadsrättslagen nämns saker som skulle kunna hänföras till såväl det inre som det yttre underhållet, vilket exempelvis är ytterdörrar och balkonger. Men det påpekas samtidigt att gränserna utgör en intern föreningsangelägenhet, vilket i praktiken innebär att detta bör regleras i stadgarna, se prop. 1990/91:92 s. 99.
Oavsett vilket är min uppfattning att det naturligtvis är möjligt att genom stadgarna inskränka (begränsa) bostadsrättshavarens underhållsansvar. Föreningen kan alltså åta sig sådant underhåll av lägenheten som annars skulle ligga på bostadsrättshavaren. Men ansvaret för bostadsrättshavaren kan däremot aldrig utsträckas till att avse någon annan del av huset som inte omfattas av lagstiftningen, vilket bl.a. HD uttalade i avgörandet NJA 2020 s. 822. Beroende på vad köksrören innehåller och vad som leds genom dessa och under förutsättning att dina grannar (eller du i framtiden) inte har orsakat skadorna går det alltså att argumentera för att föreningen bör stå för reparationskostnaden och detta alldeles oavsett om rören är dolda eller inte. Den springande punkten här blir alltså den ovan nämnda bestämmelsen i 7 kap. 12 § BRL. Förslagsvis driver ni detta gemensamt på nästkommande stämma genom att lämna in en motion i vilken ni föreslår att stämman, mot bakgrund av det inträffade och i förebyggande syfte, röstar för att en grundlig genomgång av samtliga köksrör i byggnaden utförs av fackmän inom en snar framtid. Det skulle om inte annat gagna dig personligen liksom redan berörda grannar.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig initialt i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan, t.ex. i domstol eller vid annan typ av förhandling, om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Vi har god erfarenhet av bostadsrättsliga tvister. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
