Fastighetens värde vid bodelning och ersättning för att bli utköpt
Min dotter är sambo och dom äger ett hus tillsammans. Nu ska dom gå isär och hennes sambo ska bo kvar .Dom köpte huset för 140000 kr nu är det värderat till 2000000kr han har lagt 250000kr i insats. Han hävdar att man ska dra av vinstskatt och mäklararvode på det som min dotter ska ha .Undrar bara vad som gäller Mvh.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar frågan som att din dotter och sambon äger hälften var av fastigheten. Dessutom tolkar jag frågan som att fastigheten (inklusive huset) är deras gemensamma bostad och ägs huvudsakligen för detta ändamål. Med andra ord utgör fastigheten "sambornas gemensamma bostad" (5 § första stycket 1 p. sambolagen). Bostaden blir därför att se som samboegendom och föremål för bodelning (3 & 8 § första stycket sambolagen).
Bodelningar är dispositiva
Inledningsvis vill jag påpeka att din dotter och sambon är fria att värdera fastigheten och fördela övrig samboegendom (exempelvis möbler och annat bohag) som de själva vill så länge de är överens. Med andra ord är bodelningar dispositiva. Jag kommer dock utgå från värderingsregler som en bodelningsförrättare tillämpar när samborna inte är överens. Det vill säga värderingsregler om en rättvis fördelning av fastighetens värde vid en bodelning.
Fastighetens värde vid bodelningen
Fastighetens marknadsvärde är 2 000 000 kr. Högsta domstolen har i NJA 1975 s. 288 slagit fast att en fastighets värde vid bodelningen består av marknadsvärdet minskat med mäklarkostnader och den latenta kapitalvinstskatten (även kallat latent vinstskatt). Syftet med detta är att få en rättvis fördelning genom att värdet vid bodelningen ska motsvara nettovärdet för fastigheten om det sålts omedelbart. Detta för att den som övertar fastigheten inte ska komma i ett sämre läge än den som köps ut.
Alltså beräknas fastighetens värde vid bodelningen enligt följande formel:
Marknadsvärdet (2 000 000 kr) – mäklarkostnader – latent kapitalvinstskatt
Marknadsvärdet ska alltså minskas med uppskattade mäklarkostnader samt med den latenta kapitalvinstskatten (med latent menas att beskattningen sker först vid en framtida försäljning). Den latenta kapitalvinstskatten kan förenklat beräknas genom att du multiplicerar kapitalvinsten med 22 %. Kapitalvinsten kan beräknas genom:
Marknadsvärdet – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § inkomstskattelagen).
Omkostnadsbeloppet består av priset de köpt fastigheten för (1 400 000 kr) ökat med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är exempelvis utgifter för ny- till- och ombyggnader på fastigheten.
Sammanfattningsvis är fastighetens värde i bodelningen:
2 000 000 (dvs. marknadsvärdet) – mäklarkostnader – kapitalvinsten x 0,22
Eftersom din dotter och sambon äger hälften var av fastigheten har de rätt till hälften var av fastighetens värde, det vill säga det belopp man får av ovanstående formel. Av förenklingsskäl kommer jag kalla hälften av fastighetens värde för Y.
Storleken på ersättningen för att köpa ut din dotter
Din dotter har rätt att bli utköpt för ett Y. Alltså stämmer inte det sambon hävdat om att latent kapitalvinstskatt och mäklararvode ska dras av på det din dotter har rätt att bli utköpt för. Latent kapitalvinstskatt och mäklararvode dras endast av från fastighetens marknadsvärde i enlighet med ovan.
Jag kan även nämna att om det finns ett bostadslån med i bilden blir det även aktuellt att sambon som köper ut din dotter övertar hennes del av lånet, under förutsättning att långivaren godkänner det. Övertagandet av lånet ses som en ersättning motsvarande det belopp hennes del av lånet utgör. Om sambon övertar lånet har din dotter rätt till: Y – hennes del av lånet.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
