Får min nya hyresvärd säga upp mitt kontrakt?
Hej!
Vi har fått en ny hyresvärd och nu har han sagt upp alla kontrakt, får han göra så?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om det är okej att er nya hyresvärd säger upp alla kontrakt. Då jag inte känner till alla omständigheter kommer jag redogöra överskådligt för vad som gäller i din situation. Du är varmt välkommen att återkomma om jag missförstått din fråga!
Din fråga regleras i Jordabalkens (JB) 12e kapitel, även kallat Hyreslagen. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel. Jag utgår från att din fråga gäller bostadshyra, alltså att du hyr exempelvis en lägenhet, och inte lokalhyra, som exempelvis kan innebära att du hyr en lagerlokal JB 12 kap 1§ 3 st.
Hyresavtalet utgångspunkten
Det som står i ditt hyresavtal är utgångspunkten för bedömningen. Det är fortfarande hyresavtalet du skrev med din gamla hyresvärd som gäller gentemot den nya fastighetsägaren, den nya fastighetsägaren övertog ditt kontrakt.
Beroende på vad som står i avtalet, kan olika regler bli gällande. Exempelvis om du hyr på bestämd eller obestämd tid (12 kap 3 § JB). Om inget står reglerat gäller reglerna om hyra på obestämd tid automatiskt, och med det följer en obligatorisk uppsägningstid på 3 månader ( 12 kap 4 § JB).
Den nya hyresvärden har alltså rätt att säga upp hyresavtalet. Men det finns några undantag och regler som reglerar just hyresavtals upplösande. Bland annat måste uppsägningen ha kommit hyresgästen (du) tillhanda skriftligt (12 kap 8 § JB).
Även om detta skett finns även besittningsskyddet som ger hyresgäster ytterligare skydd mot hyresavtals uppsägande.
Besittningsskydd
I 12 kap 46 § JB finns regler om besittningsskydd. Här framkommer att om hyresvärden sagt upp hyresavtalet, så har hyresgästen ändå rätt till förlängning av hyresavtalet. Detta är huvudregeln, men det finns även undantag till denna regel. Paragrafen räknar upp situationer när besittningsskyddet inte gäller, närmare bestämt 6 punkter. Som sagt vet jag inte omständigheterna i just ditt fall, men ett tänkbart scenario utifrån din fråga är att om hyresvärden sagt upp alla kontrakt, kanske det ska ske någon form av ombyggnation/större arbete på fastigheten, och därmed kan hyresvärden ha rätt att säga upp avtalet utan att du har rätt till förlängning genom besittningsskyddet.
Om en ombyggnation är vid handen, kan hyresvärden vara skyldig att hjälpa dig hitta en ny lägenhet eller erbjuda dig en likvärdig lägenhet, JB 12 kap 46 § 4 st.
Hyresnämnden
Hyresnämnden ska alltid kopplas in om det rör en tvist mellan hyresvärd och hyresgäst gällande uppsägning. Detta ansvar ligger på hyresvärden, 12 kap 49 § 1 st JB. Om inte hyresvärden senast 1 månad efter hyrestidens utgång hänskjuter frågan till hyresnämnden, är uppsägningen utan verkan och ni får bo kvar.
Sammanfattning
Den nya hyresvärden får säga upp era kontrakt om hen beaktar att det föreligger en uppsägningstid, att det finns besittningsskydd samt att uppsägningen måste ske skriftligt. Hyresgäster har rätt att bo kvar trots uppsägning i och med besittningsskyddet, men det finns undantag. Dessa undantag är relativt omfattande, och kan exempelvis gälla större ombyggnationer. Hyresnämnden ska kopplas in på hyresvärdens initiativ om hyresgästen motsäger sig uppsägningen, annars är uppsägningen utan verkan.
Mitt råd är att kontakta hyresgästföreningen för att se om ni kan få ytterligare vägledning där, alternativt kontakta våra duktiga jurister här på Lawline.
Vänligen,
