Får min mammas man sälja deras fastighet till sitt barnbarn utan att vi andra arvingar är överens?
Vi är särkullebarn och ett syskon är död. Vår gemensamma mamma bor på ett demensboende och min halvbrors pappa bor på äldreboenden. Min halvbrors son har frågat sin farfar om han får köpa min mammas och min bonuspappa hus. Min bonuspappa har då sagt ja, till taxeringsvärdet. Får han sälja är då min fråga? Vi har nu via värderingsman värderat huset. Vilket då är högre. Min halvbror åberopar sin arvsrätt är större än vi två andra syskon och han tänker då på ett gåvobrev som ska gynnas hans son. De vill att min mamma och Bonusfar ska slippa skatt när huset säljs. Vi vill att min halvbrors son kan få köpa huset för 600 000 kr. Taxerat för 479 000, värderat för 575 000. Vilka regler gäller? Ska barnbarnet få köpa huset för taxeringsvärdet när vi syskon inte är eniga. Han yrkar nu på 100 000 avdrag för renovering och 22% reavinst skatt 110 000. Kvar är 490 000. 85% på papper , han ska då betala 407 150 och få 70 000 i lösöre. Vad är rätt ? Får min halvbror agera så här?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som utgångspunkt har varken ni, er halvbror eller någon annan något att säga till om avseende huruvida fastigheten säljs, till vem och till vilket pris. Under tiden er mamma och hennes make är i livet bestämmer de som utgångspunkt själva över sin egendom. Det innebär att de kan sälja den, skänka bort den eller testamentera bort den.
Som jag tolkar frågan äger er mamma fastigheten tillsammans med sin man. För att sälja fastigheten, eller skänka bort den, måste båda makarna vara överens. Personer som lider av demens har ibland begränsad rättshandlingsförmåga, vilket innebär att man inte kan ingå avtal med bindande verkan. Huruvida er mamma saknar rättshandlingsförmåga blir helt och hållet beroende på hur sjuk hon är och är utifrån en bedömning som får göras i varje enskilt fall. Tyvärr är det en bedömning jag inte kan göra. Hovrätten har i ett avgörande uttalat att sviktande minnesförmåga inte är detsamma som att personen saknar omdöme eller förmåga att förstå sammanhang. Utgången i målet blev att en person som led av alzheimers inte saknat förmåga att förstå vad avtalet innebar och vilka konsekvenser det hade (Hovrätten för Västra Sverige, mål T 5440-14). För att sälja/skänka fastigheten krävs således att er mammas man har hennes samtycke (om hon kan ta sådana beslut). Om ni anser att hon inte är i stånd att ingå avtal kan ni vända er till domstol för att ansöka om en god man för henne. Den gode mannen kan ingå avtal med bindande verkan för er mamma. Innebärande att om god man anser att det ligger i er mammas intresse att sälja fastigheten eller skänka bort den kommer det ändå att bli av. Märk väl att om er mammas man har en framtidsfullmakt som ger honom rätt att företräda henne alt. att hon är tillräckligt klar för att ingå avtal, kan ni inte hindra att fastigheten överlåts.
Som bröstarvingar till er mamma har ni rätt till er laglott den dag hon avlider. Laglotten är hälften av arvslotten (7 kap. 1 § ärvdabalken, ÄB). Om en förälder testamenterar bort allt den äger till någon annan, kan man som barn påkalla jämkning av testamentet och har rätt till hälften av det man skulle ärvt. Det finns i ärvdabalken ett förstärkt laglottsskydd, som kan träda in om arvlåtaren skänkt bort egendom som skulle kunna inkräkta på laglotten. Det kan innebära att en del av egendomen måste återbäras, tillräckligt mycket för utfående av laglotten (jfr 7 kap. 4 § ÄB). Bestämmelsen träffar typiskt sett två typer av gåvor; gåvor som ges bort när givaren ligger för döden eller döden är nära förestående samt gåvor där gåvogivaren fram till sin död behåller den huvudsakliga nyttan av det som bortskänkes (att man t.ex. skänker bort sin fastighet med villkoret att man får bo kvar livet ut). Med gåva räknas även försäljning till underpris (jfr NJA 1939 s. 71).
Sammanfattningsvis kan varken ni eller er halvbror bestämma vilket pris fastigheten får säljas till. Det är upp till er mamma och hennes man. Om er mamma och hennes man äger fastigheten gemensamt krävs att båda är överens för överlåtelsen. Om er mamma är alltför dement för att ingå avtal krävs antingen att hennes man har en framtidsfullmakt som ger honom rätt att företräda henne eller att det finns en god man som tar beslutet. Det alternativ som står till buds för er är att vända er till domstol och begära att det utses en god man (om ni anser att er mamma inte är tillräckligt klar för att ingå avtal). Att en god man utses innebär däremot inte per automatik att det inte kommer att ske någon försäljning; den gode mannen ska verka för sin huvudmans bästa. Om det anses att en försäljning är till hennes bästa kommer den ändå att bli av.
Om något är oklart eller ni behöver hjälp av en av våra jurister är ni varmt välkomna att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Jag nås per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
