Får min granne ta bort en brunn som jag har servitut på att använda?
Hej, jag har en fråga angående officalservitut. Vi äger en fastighet (fritidsboende) som har servitut att nyttja grannens brunn. Grannens hus är ett året runt boende och det känns som att dom inte vill att vi ska använda brunnen. Vi är i stugan ca 5-6 veckor om året och varje gång vi är här kommer han upp och vill påpeka att inte använda för mycket vatten. Nu för en vecka sen tog vattnet slut i brunnen och tydligen hade grannen beställt påfyllning av brunnen, grannen kräver att vi ska betala för att använda brunnen. Kan man göra så? Han pratar även om att borra en ny brunn och vill att vi skall vara och dela kostnaden. Vad är det som gäller där? Vattnet i brunnen som finns, räcker ju för vårt behov. Vilka regler gäller för hur mycket man får använda och får grannen ta bort den befintliga brunnen? Tack för svar
Lawline svarar
Din fråga rör ett officialservitut. 14 kap. Jordabalk (1970:994) samt Fastighetsbildningslag (1970:988) är tillämpliga.
Ändring av servitutet.
Servitutet synes vara utformat som att ersättning ej ska utgå för servitutet. Vill tjänande fastighet ändra detta förhållande måste en fastighetsreglering genomföras. Officialservitut kan ändras eller upphävas endast vid vissa villkor. Enligt 7:4 FBL kan det ske om servitutet på väsentligt sätt hindrar utnyttjandet av brunnen för den tjänande fastigheten och att detta kan åtgärdas genom ändringen. Vidare kan ändring ske vid förändrande förhållanden jämfört med när servitutet inrättades, exempelvis att ni använder brunnen mer än det var tänkt, och att en ändring av servitutet skulle innebära en stor fördel för någon av fastigheterna och samtidigt inte innebära olägenhet av betydelse för den andra fastigheten. Vidare kan servitutet upphävas om det på grund av ändrade förhållanden inte längre behövs för den härskande fastigheten eller att det endast är till ringa nytta, se 7:5 FBL. Om båda fastighetsägarna mot förmodan är överens om att upphäva eller ändra servitutet så kan det givetvis ske enligt 7:8 FBL. Jag bedömer att det inte har uppstått några nya omständigheter som påkallar en annan bedömning än vad som gjordes vid inrättande av officialservitutet då härskande fastighet inte belastades med att utge ersättning för vattnet. Observera att en fastighetsreglering kommer bli kostsam för tjänande fastighet. Detta kan ni påminna fastighetsägaren om.
Delning av kostnaden
Frågan är vidare om den eventuella ändringen kan påkalla en delning av kostnaden. Enligt 14:6 JB får inte härskande fastighet förfara på ett sådant vis att den tjänande fastigheten betungas mer än nödvändigt och ni är skyldiga att säkerställa att skada inte uppkommer utövar vad som kan förväntas av normal användning av servitutet. I detta fall verkar det som ni använder brunnen sparsamt och förmodligen inom ramen för servitutets omfattning samtidigt som det inte finns indikationer på att ni orsakat förslitning och skada utöver vad som kan förväntas. Det är därmed tveksamt om tjänande fastighet har rätt att kräva ersättning. Vid det fall det skulle vara aktuellt skulle ersättningen vara i proportion till er användning och därmed av ringa värde. Ansvaret att utge ersättning varierar därmed beroende på omfattningen av användandet. I erat fall har ni troligen rätt att ta del av vatten till den grad som krävs för normal användning av ett fritidshus.
Ansvar kostnader avseende ny brunn som anläggs av tjänande fastighet
Ni skriver att servitutet ger rätt att nyttja grannens brunn, jag tolkar detta som att det gäller en specifik brunn och inte framtida brunnar på fastigheten. Servitut är i regel formulerade så att de avser rätt att använda ett specifikt objekt för ett visst ändamål. Det betyder att den nya brunnen som tjänande fastighet tänker borra troligen inte omfattas av gällande servitut och därmed finns ingen möjlighet från deras sida att kräva ersättning men samtidigt har ni inte rätt att nyttja den nya brunnen.
Tjänande fastighet uppfyller inte sina skyldigheter
Vid det fall grannen slutar att tillhandhålla vatten i den nuvarande brunnen och därmed inte uppfyller sina skyldigheter har ni möjlighet att häva servitutet samt erhålla skadestånd enligt 14:8 JB. Det är vidare fullt möjligt att få plats ett nytt officialservitut gällande den nya brunnen. Vid det fall omständigheterna och er belastning på brunnen bedöms vara likartad som när det ursprungliga servitutet inrättades bör även här ingen, alternativt en mycket sparsam, ersättning utgå till tjänande fastighet. En bedömning kommer dock att göras vid en eventuell fastighetsreglering och jag reserverar mig för att det kan bli ett annat utfall.
Vid det fall tjänande fastighet inte uppfyller sina skyldigheter i servitutet rekommenderar jag följande :
- Kontakta vår telefonrådgivning på 08-533 300 04.
- Boka tid med en av Lawlines jurister för att diskutera lagliga åtgärder.
- Kontakta Lantmäteriet.
Vänligen,
