Får man sköta sin bostadsrättsförenings mark och har man då rätt till ersättning?
Hej! Jag bor i Brf, inflyttningsklart 2016. Det är 30 lägenheter fördelade på fem tvåvåningshus. Marken runt uteplatser i bottenplan är inte upplåten med bostadsrätt utan tillhör föreningen. Gräsmatta utanför altan är av olika storlek beroende på läge. Vi har Riksbyggen som förvaltare och de sköter markytor. Vissa har ändå själva skött marken på ”sin” tomt. Några menar att de har haft stora utlägg för jord, gödsel, gräsfrö mm. Som kompensation vill man nu bygga ut sin altan med 15–20 kvm. Motion till Årsstämman fick ja på dessa villkor. Jag har hela tiden skött häck och rabatter på ”min” tomt. Det finns ingen plats att bygga ut altan och jag är dessutom nöjd som det är. Min fråga på stämman var om jag skulle någon kompensation för mitt arbete. Då svarade en av dem som skrev motionen att det skulle jag inte få. De två personerna som skrev motionen är medlemmar i styrelsen och de har varit med och minskat på insatserna i avtalet som gäller trädgårdsskötsel. Jag menar att vi betalar för den här servicen och då får man själv betala för egna val. Är det tillåtet att bygga altan på föreningens mark? Är det rätt att vissa blir kompenserade och inte andra? Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Inledning
Inledningsvis vill jag säga att jag inte kan ge dig något definitivt svar. Anledningen är att jag bl.a. inte tagit del av föreningens stadgar. Därutöver kanske det kan finnas detaljer som utelämnats i din beskrivning som – om de hade tagits upp – hade påverkat mitt svar. Ty, sådan är juridiken. Jag ger dig därför ett allmänt svar, men min ambition är att ge dig ett så utförligt svar som möjligt. Jag hoppas att vad som står nedan, åtminstone, ger dig vägledning i jakten på det rätta svaret.
Jag kommer först ta upp vilka rättsliga regler och principer som är relevanta för din fråga. Därefter kommer jag kommentera din fråga i förhållande till de relevanta reglerna och principerna. Sist förklarar jag hur jag tycker att du ska gå till väga.
Regler och principer
Den lag som i första hand tillämpas på bostadsrättsföreningar är bostadsrättslagen (BRL). En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening, vilket gör att även lagen om ekonomiska föreningar (EFL) är tillämplig (1 kap. 1 § andra stycket BRL).
Bostadsrättsföreningar ska ha en styrelse (1 kap. 2 § andra stycket BRL). Det högst beslutande organet är föreningsstämman (även kallad årsstämma eller bara stämma) (6 kap. 1 § EFL). Föreningsstämman har förhållandevis långtgående kompetens att fatta beslut i frågor som rör föreningen. Kompetensen begränsas i första hand av lagar samt föreningens stadgar.
En begränsning av föreningsstämmans kompetens är den s.k. generalklausulen (6 kap. 38 § EFL, se också 9 kap. 14 § BRL). Generalklausulen förklarar att föreningsstämman inte får fatta beslut som syftar till att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem. Med andra ord får stämman inte ta ett beslut som – utan saklig grund – är till fördel för en viss medlem eller någon annan och som dessutom innebär en nackdel för föreningen eller en annan medlem. Med "någon annan" menas någon som inte är medlem.
En annan begränsning för föreningsstämmans kompetens är den s.k. likhetsprincipen. Likhetsprincipen innebär att föreningsstämman måste behandla föreningsmedlemmarna lika, om inte föreningens stadgar säger något annat. Principen finns inte uttryckligen stiftad i lag, men gäller likväl.
Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på föreningsstämman, om inte stadgarna säger något annat (9 kap. 15 § första stycket BRL). I bedömningen om förändringarna är väsentliga tar man hänsyn till arten av ingreppen, inte deras kostnad.
Om inte stadgarna säger annat, så fastställer styrelsen insatsens storlek. Dock ska ändring av insatsen bestämmas av föreningsstämman (9 kap. 13 § BRL). Ett beslut som innebär ändring av någon insats och därmed medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna ska fattas på en föreningsstämma. För att beslutet ska gälla behöver antingen samtliga berörda bostadsrättshavare samtycka till ändringen, eller så ska två tredjedelar (kvalificerad majoritet) av de berörda bostadsrättshavarna gått med på det samtidigt som det godkänts av hyresnämnden. (9 kap. 16 § första punkten BRL).
Om ett stämmobeslut inte har kommit till på ett korrekt sätt, så får bland annat föreningsmedlem föra talan i allmän domstol (tingsrätt) mot föreningen om att beslutet ska upphävas eller ändras (6 kap. 47 § EFL). En sådan talan ska som huvudregel väckas inom tre månader från dagen för beslutet (6 kap. 48 § första stycket EFL). Talan får dock väckas senare än tre månader om samtycke till beslutet krävs av alla, eller vissa, medlemmar och sådant samtycke inte har skett (6 kap. 48 § andra stycket andra punkten).
I ditt fall
Jag förstår din beskrivning som att något beslut vid stämman inte fattats vad gäller bostadsrättsinnehavarnas rätt att sköta ”sina” markytor – alltså den mark som egentligen tillhör föreningen. Det som har beslutats är att vissa medlemmar får ersättning för det arbete och material de lagt på skötseln på ”sina” markytor. Endast ersättning i form av ”uppförande av altan” har godkänts på stämman. Ersättning i form av pengar har inte godkänts på stämman.
I vissa föreningars stadgar finns stadgebestämmelser som förklarar att bostadsrättsinnehavare har rätt att sköta, eller i viss mån ändra, gräsmattan utanför deras dörr, trots att marken tillhör föreningen. Sådana stadgebestämmelser är tillåtna (se min beskrivning om väsentliga förändringar ovan). Om det inte finns några sådana stadgebestämmelser i din förening, så lutar det mot att någon rätt att sköta ”sin” tomt inte finns. Förutsatt att alla samtycker, så ser jag dock inga praktiska problem med att ett sådant beslut godkänns i efterhand. Det är dock ett undantag som man inte ska förlita sig på. Det absolut bästa är att alltid besluta om frågor av sådant slag på stämman innan någon väsentlig förändring görs.
Jag vill påstå att ersättning till medlem i bostadsrättsförening för utfört arbete, i sig, inte är orimligt, särskilt när det grundar sig i stämmobeslut. Dock har vissa i din förening fått ersättning, medan andra (alltså, du) inte fått det. Även om du önskar betalt i annan ”valuta” än en altan, så tycker jag att stämmobeslutet om ersättning verkar strida mot likhetsprincipen. Dessutom har föreningen redan uppdragit en förvaltare att sköta föreningens markytor – det finns alltså redan någon som sköter markytorna mot ersättning. I mina öron låter det orimligt att några andra än förvaltarna ska kunna ta sig friheten (utan stämmobeslut) att sköta förvaltarnas uppgift och dessutom förvänta sig ersättning (medan andra inte får ersättning).
Jag förstår dig som att ändring av insatserna har gjorts utan ett stämmobeslut. Det skulle jag säga är felaktigt, eftersom sådan ändring ska beslutas av föreningsstämman (se 9 kap. 13 § BRL). Innebär ändringen dessutom att förhållandet mellan insatserna rubbas, så kräver beslutet samtliga berörda bostadsrättsinnehavares samtycke, eller kvalificerad majoritet tillsammans med hyresnämndens godkännande.
Hur borde du nu gå till väga?
Som jag ser det, så kan det finnas möjlighet för dig att ta frågan till domstol. Med ”möjlighet” menar jag att din chans till att vinna framgång i domstol inte är utesluten. Observera fristen om tre månader om inte undantaget är tillämpligt (se 6 kap. 48 § EFL). MEN! – och det är ett stort ”men” – att föra talan i domstol är svårt, dyrt och tidskrävande. Du lär behöva hjälp av ett ombud, vilket är dyrt. Om du förlorar, så riskerar du dessutom att betala motpartens rättegångskostnader. Innan du går vidare till att väcka talan i domstol, så tycker jag att du ska ställa dig frågan: ”Är det verkligen värt det?”
Det finns fler perspektiv än det juridiska. Även om du har rätt, rent juridiskt, så kan en process i domstol – oavsett om du förlorar eller vinner – medföra spänningar och misstro i din förening. Än en gång: "Är det värt det?"
I första hand rekommenderar jag dig att återigen ta upp frågan med din bostadsrättsförening. Med resonemang som har stöd i lagen och stadgarna kanske ni kan komma fram till en lösning som inte kräver en rättegång i domstol. Att ta frågan till domstol ska du se som en sista utväg. Om du trots mina råd väljer att gå till domstol, så bör du innan dess ta kontakt med en utbildad jurist.
Sammanfattning
Eftersom något beslut om ”rätt till skötsel” inte tycks ha fattats på föreningsstämman, så är skötseln sannolikt inte tillåten, om inte något annat sägs i stadgarna. Ersättning till vissa, men inte till andra kan strida mot likhetsprincipen, vilket gör att stämmobeslutet kan ha tillkommit på fel sätt. Ändringen av insatserna är sannolikt också tillkomna på fel sätt – ändringen borde ha gjorts genom stämmobeslut. Du kan gå till domstol, men jag avråder dig från att göra det. Anledningen är att en domstolsprocess är dyr och tidskrävande. Ställ dig frågan: ”Är det verkligen värt det?” I första hand, råder jag dig till att ta upp frågan på nytt med din förening.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Tveka inte att ställa fler frågor!
