Får hyresvärden säga upp hyreskontraktet för någon som inte bor kvar?
Flyttade in i en hyresrätt hösten 2013 tillsammans med min exsambo, varpå förhållanden tog slut våren 2014.
Hon flyttade då ut och har sedan dess inte satt sin fot i lägenheten, hon har dock fortfarande en uppsättning nycklar som hon ej lämnar tillbaka. Jag bor idag i lägenheten med min fru , våra två gemensamma barn samt en bonusson. Mitt ex har trots upprepade förfrågningar vägrat att avskriva sig kontraktet, detta trots att hon är skriven på en annan adress i samma stad. Har påtalat detta för hyresvärden upprepade gånger att hon ej kan ses som vara sig en legitim hyresgäst då hon ej bor där och aldrig betalat hyran, samt ej kan anses ha behov av bostaden. Hyresvärden säger att hon måste avskriva sig kontraktet för att de skall kunna agera, och detta har inte skett under de 7 år som gått sedan hon flyttade.
Min fråga är vad jag ska göra, har hyresvärden juridisk rätt att säga upp det gemensamma kontraktet och teckna ett nytt med mig?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du och ditt ex flyttade tillsammans in i denna hyresrätt, att ni därefter separerat genom att hon har flyttat ut för flera år sedan, och hon har sedan dess inte avskrivit sig kontraktet eller återlämnat nycklarna. Nu undrar du hur ni kan lösa situationen. I mitt svar kommer jag utgå från att ert hyresavtal löper på obestämd tid och att er hyresvärd är en juridisk person (bolag) eller en person som hyr ut flera lägenheter, och att ni inte hyr i andra hand av annan privatperson. Då gäller nämligen som utgångspunkt en annan lag, men jag kommer nu utgå från hyreslagen. Jag vill också betona att det enskilda hyresavtalet kan styra en del i dessa situationer, alltså om ni avtalat om några särskilda villkor som reglera uppsägning av kontrakt eller som rubbar besittningsskyddet till lägenheten. Jag ska försöka förklara den rättsliga utgångspunkten.
När sambor separerar
Ett samboförhållande upphör när samborna flyttar isär (2§ sambolagen). Då ska ni dela på så kallad samboegendom, exempelvis bostad som förvärvats för gemensam användning (3§ sambolagen). Utifrån vad du angivit skulle jag tro att hyresrätten utgör samboegendom, då ni skaffat den för att bo ihop i. När ett samboförhållande sedan upphör kan en bodelning göras, då man delar upp samboegendomen och bestämmer vem som ska bo kvar i hyresrätten. Men en bodelning görs inte per automatik, utan en av er måste ha begärt det (8§ sambolagen). Det framgår inte av din fråga om ni gjort en bodelning, men har ni gjort det och även där angett att du ska bo kvar och hon ska flytta ut, fungerar detta som underlag för att skriva över hyreskontraktet på bara dig (12 kap. 33§ 2st jordabalken, JB).
Så har ni gjort ett skriftligt bodelningsavtal, som ni undertecknat, behöver inte hyresvärden samtycka till överlåtelsen till dig. Men har ni inte gjort en regelrätt bodelning, om ni exempelvis endast muntligt delat upp egendomen, förlorar ni denna möjlighet. Begäran om bodelning ska framställas senast ett år efter att samboförhållandet upphörde, alltså då hon flyttade ut (8§ 2st sambolagen). Har ni alltså inte gjort en bodelning vid detta laget, är det försent.
Hyresvärdens rätt att säga upp hyreskontrakt
Jag utgår som sagt från att ni har ett hyreskontrakt som löper på obestämd tid. Det finns två utgångspunkter för hyresvärden att avsluta ett hyreskontrakt som står på obestämd tid, genom uppsägning av kontraktet med beaktande av uppsägningstid (som utgångspunkt 3 månader) (12 kap. 3-4§ JB) och förverkande av hyresrätten utan beaktande av uppsägningstid (12 kap. 42§ JB).
Hyresvärdens rätt att säga upp hyresgästen med uppsägningstid begränsas av den så kallade besittningsrätten. Om din sambo står på hyreskontraktet har hon en väldigt stark besittningsrätt till lägenheten. Hyresvärden har rätt att säga upp en hyresgäst med uppsägningstid om 3 månader, om inget annat har avtalats (12 kap. 4§ JB). Det finns dock omständigheter där hyresgästen har rätt att få förlängt avtal och bo kvar, på grund av den starka besittningsrätten man har när man står på förstahandskontrakt. Hyresvärden kan då inte säga upp en hyresgäst om inte specifika omständigheter råder. Exempel på dessa omständigheter är om hyresrätten förverkas (enligt nästa stycke), om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som avtalet anger, om huset ska rivas, genomgå större ombyggnader eller om det i annat fall inte skulle strida mot god sed i hyresförhållandet, eller av andra anledningar skulle vara oskäligt mot hyresgästen att säga upp avtalet, alltså ett mer generellt lagstöd (10p) (12 kap. 46 § JB). Under dessa omständigheter får alltså hyresvärden säga upp hyresavtalet med avtalat eller lagenlig uppsägningstid. Hyresvärden kan även säga upp hyresavtalet, om det framgår specifika villkor i ert hyresavtal som hon bryter mot, exempelvis kan det avtals om att man avsäger sig besittningsskyddet, eller att man måste ha lägenheten som bostad för att få bo där. Av lagen skulle eventuellt den tionde punkten vara det potentiella stödet för uppsägning av hennes hyreskontrakt, som oftast behandlar tvister angående hyresgästens behov av lägenheten. Det måste finnas ett sakligt skäl för hyresvärden att säga upp en person under denna punkt, vilket i teori skulle kunna vara att tillgodose det allmänna bostadsbehovet, och då hon inte bor i den och att du bor kvar sedan flera år med din nya familj. Hennes intresse av bostaden ska då vägas mot hyresvärdens. Vid denna avvägning väger hennes rätt tyngst om hon använder bostaden som permanent bostad, vilket hon inte gör. Även om hon inte använder den som permanent bostad finns det vissa skäl som ändå kan föranleda att man får behålla kontraktet, exempelvis om man inte bott där för man varit inlagd på sjukhus, vill ha den som byteslägenhet, varit intagen i anstalt, använt bostaden som pendlarlägenhet eller liknande, inget som liknar er situation. Utifrån uppgifterna du angivit skulle jag säga att hon sannolikt inte har något skyddsvärt intresse alls i denna fråga, då det är flera år sedan hon flyttade ut och dessutom bor i annan lägenhet sedan länge och det inte finns någon anledning att tro att hon har avsikt att återvända till lägenheten. Det finns rättsfall som antyder att om man inte använder bostaden som permanent bostad under en längre tid, saknar man ett skyddsvärt intresse som föranleder hyresvärdens rätt att säga upp avtalet (Svea hovrätts beslut 2010-02-02 i mål nr ÖH 1799-09; RH 2003:60; Svea hovrätts dom 2002-03-25 i mål nr ÖH 1176-02). Hyresvärden ska som utgångspunkt bevisa att hyresgästen inte bor på adressen, vilket lätt kan uppfyllas av att kontrollera folkbokföringen då hon bor på annan adress, och utifrån ditt och kanske grannars vittnesmål. Detta lagstöd är er främsta chans.
Rätten att förverka hyresrätten omedelbart gäller utan uppsägningstid, och är därför väldigt begränsad för hyresvärden. Lagen anger 12 punkter (12 kap. 42§ JB). Exempel på omständigheter som föranleder hyresvärdens rätt att säga upp ett kontrakt är om man dröjer med betalning (1), om hyresgästen utan behövligt samtycke överlåter hyresrätten i andra hand (3), om hyresgästen är vållande till att ohyra uppstår och förekommer (5), om hyresrätten vanvårdas, skadas eller om störningar förekommer (6), om hyresgäst vägrar hyresvärden tillträde till lägenheten (7), om hyresgästen och hyresvärden utöver lagen avtalat om andra skyldigheter, och om hyresgästen går utöver dessa skyldigheter som är av synnerlig vikt för hyresvärden (8), eller om man använder lägenheten för näringsverksamhet eller brottslig verksamhet (9). Av din information kan jag tyvärr inte passa in er situation under någon av dessa punkter. Den första punkten angående hyresbetalning fungerar tyvärr inte, då ni båda står på kontraktet. Detta innebär att ni har ett solidariskt ansvar för att hyran betalas, och att hyresvärden kan kräva vem som helst av er på hyran, och då du betalat så är allt i sin ordning ur deras perspektiv.
Om hon vägrar lämna tillbaka nycklarna efter att hon avskrivits från kontraktet
Jag tolkar egentligen din fråga som att ni nog inte gjort en bodelning när ni separerade. En bodelning hade fungerat som ett underlag för hyresvärden att skriva över hyreskontraktet på dig ensamt. Om du genom bodelning eller om hyresvärden enligt ovan säger upp hennes hyreskontrakt, är ditt ex tvungen att lämna tillbaka nycklarna och liknande, då hon inte längre har någon besittningsrätt till lägenheten. Lämnar hon inte tillbaka nycklarna under dessa förhållanden, kan hon göra sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande, vilket du kan anmäla till polisen (8 kap. 8§ brottsbalken). Om hon dock står på hyresavtalet, har hon besittningsrätt till lägenheten, och då kan detta brott inte göras gällande.
Om grund för uppsägnings skulle finnas – kan hyresvärden teckna nytt avtal med dig?
Det finns inget i lagen rent generellt som hindrar hyresvärden att teckna nytt avtal med bara dig, så länge det finns grund för att säga upp avtalet med henne enligt vad jag skrivit ovan. Olika hyresvärdar kan dock ha generella policydokument eller liknande som reglerar detta förfarande som jag tyvärr inte kan svara för, men jag ser inte något lagligt hinder.
Sammanfattning och råd
Hyresvärden kan säga upp ett kontrakt med beaktande av uppsägningstiden (med stöd av 12 kap. 46 § JB) eller omedelbart (då kallat förverkande, 12 kap. 42 § JB). Står man som förstahandskontraktsinnehavare på ett hyreskontrakt har man en väldigt stark besittningsrätt till lägenheten, vilket gör att någon av omständigheterna ovan måste föreligga för att hyresvärden ska kunna avsluta kontraktet, alternativt om det i kontraktet framgår specifika villkor som kränkts eller som upphäver besittningsrätten. Ert hyresavtal kan alltså styra en del, men jag skulle säga att er situation, utifrån omständigheterna du presenterat, kan ta stöd av 12 kap. 46§ 10p JB, då hon inte kan anses ha ett skyddsvärt intresse att behålla kontraktet, då hon varken använder bostaden som permanent bostad, avser att återvända till den eller har annat giltigt skäl för att inte bo där på ett tag, eftersom ni separerat sedan flera år tillbaka. Detta skulle jag påtalat för hyresvärden och skulle jag anse utgöra en god grund för att säga upp hennes hyresavtal. Som stöd för detta kan ni användas som vittnen, även oberoende grannar, vänner eller liknande, samt folkbokföringsuppgifter om att hon bor någon annanstans. Det borde inte vara så svårt att bevisa under era omständigheter. Hyresvärden kan då ha rätt att säga upp hennes kontrakt, dock med beaktande av 3 månaders uppsägningstid alternativt om ni har annan avtalad tid i kontraktet.
Jag hoppas att du fått någon vägledning i dina frågor! Om man är medlem i Hyresgästföreningen kan de ge visst stöd i vissa frågor. Om du behöver vidare hjälp med företräde i en eventuell rättstvist, tolkning av ert hyresavtal eller bara vidare vägledning i saken är du välkommen att återkomma till mig så kan jag sätta dig i kontakt med vår juristbyrå! Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se
Vänligen,
