Får grannen stänga av vattnet till vår gemensamt ägda brunn och vad gör jag om så sker?
Vi har en gemensam brunn med grannen sedan 55 år tillbaka. Kan grannen stänga av vår ledning utan vidare, ledningen till oss är ju vår egendom. Om grannen kapar ledningen är det åverkan på annans egendom? Brunnen ligger på grannens mark och bekostades av grannen och oss.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL), anläggningslagen (AnL) och jordabalken (JB).
Allmänna hållpunkter
När det gäller den straffrättsliga aspekten kan mycket kort sägas att du har fog för din uppfattning. Relevanta bestämmelser återfinns i brottsbalken (BrB) och skulle grannen kapa din ledning kommer det sannolikt att röra sig om en brottslig gärning. I 12 kap. 1 § BrB sägs att den som förstör eller skadar egendom till men för någon annans rätt till den döms för skadegörelse till fängelse i högst två år. En sådan handling kan också utlösa ett skadeståndsansvar. Dessutom får grannen naturligtvis inte heller stänga av vattnet till din fastighet.
När det sedan gäller de fastighetsrättsliga aspekterna kan följande anföras. Det är för mig ovisst hur din och grannens överenskommelse ser ut. Brunnen som sådan ägs gemensamt, men den är samtidigt placerad på grannens fastighet varför det, i vart fall beträffande din ideella ägarandel, även rör sig om en nyttjanderätt för dig, eller rättare sagt din fastighet. Huruvida något servitut är upplåtet känner jag inte heller till.
Det kan för övrigt noteras att ett servitut vanligtvis gäller obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten (den fastighet vars ägare ger annan markägare viss rätt till fastigheten) till förmån för ägaren av den härskande fastigheten (vilket i det här fallet skulle bli din fastighet). Men om det endast skulle föreligga en muntlig överenskommelse kan den inte få funktionen av ett servitut, vilket framgår av 14 kap. 5 § JB.
I den ovan nämnda bestämmelsen sägs att servitut upplåts skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och i upplåtelsehandlingen ska den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen anges. I bestämmelsen uttalas vidare, vilket är det väsentliga här, att upplåtelser som icke uppfyller dessa föreskrifter ej har verkan som upplåtelse av servitut. Det föreligger med andra ord ett formkrav, ett krav på skriftlighet, för att en upplåtelse av det här slaget ska utgöra ett rättslig giltigt servitut.
Hur går du vidare om grannen stänger av vattnet eller kapar en ledning?
Vid misstänkt skadegörelse ska en polisanmälan göras. Ett annat alternativ är ett väcka en s.k. skadeståndstalan i domstol och då inom ramen för ett tvistemålsförfarande. Vidare kan du ansöka om bildande av ett officialservitut alternativt en gemensamhetsanläggning (mer om det nedan).
Bildande av officialservitut sker genom lantmätarens försorg och är en typ av servitut som upplåts tvångsmässigt, vilket sker genom ett myndighetsbeslut och då via en s.k. fastighetsreglering. Det kan alltså ske helt mot din grannes vilja. Men det ska samtidigt noteras att detta i grunden är en tämligen ingripande åtgärd i äganderätten. I 7 kap. 1 § 1 st. FBL anges därför att servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för en (din) fastighets ändamålsenliga användning och vid den bedömningen ska hänsyn inte tas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse.
Vidare uttalas i den nyss nämnda bestämmelsens andra stycke att utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får inte heller bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Att det inte får tidsbegränsas är naturligtvis en stor fördel för din del för det fall du skulle lyckas med en ansökan om bildandet av ett officialservitut.
Emellertid får det bestämmas att servitut endast ska gälla så länge ändamålet inte kan tillgodoses på annat sätt som särskilt anges. Sammanfattningsvis i den här delen kan konstateras att brunnen ska vara av väsentlig betydelse för bruket av din fastighet. Och i kravet på väsentlighet ligger som sagt att behovet som servitutet ska tillgodose inte kan lösas på annat lämpligt sätt.
Den första delen, dvs. kravet på väsentlighet, är uppfyllt i ditt fall. När det sedan gäller kravet på att behovet inte kan lösas på annat lämpligt sätt kan bedömningen möjligen bli en annan. Men det är svårt för mig att ha någon egentligen uppfattning utan att ha sett fastigheterna, vilket du säkert förstår. Samtidigt som detta i grunden är en ingripande åtgärd i grannens äganderätt är ju brunnen å andra sidan redan i bruk och placerad på grannens tomt sedan länge.
Ytterligare ett förslag på en möjlig väg att gå i den fortsatta processen
Eftersom båda fastigheterna använder brunnen kan även bildande av en gemensamhetsanläggning vara ett vettigt alternativ. Ansökan om bildandet av sådan görs också hos den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, och prövas sedan vid en förrättning hos lantmätaren, se 17-18 §§ AnL. Ett grundläggande krav för inrättandet av en gemensam anläggning för flera fastigheter är att den tillgodoser ändamål som är av stadigvarande betydelse för dessa, se 1 § AnL. Rekvisitet ”stadigvarande betydelse” torde vara uppfyllt i det här fallet. Notera dock att det inte betyder att ändamålet för all framtid behöver tillgodoses med den aktuella anläggningen. Tiden för anläggningens bestånd kan begränsas, t.ex. om det kan förutses att anläggningen inom överskådlig tid kommer att bli överflödig, se prop. 1973:160 s. 178.
Vidare gäller att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen, se 5 § AnL. Det är en förutsättning eftersom lagen bygger på att en fastighet ska kunna anslutas tvångsmässigt om ägaren av fastigheten motsätter sig detta. Angående innebörden av väsentlighetsvillkoret kan Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1997 s. 491. Det finns även viss hovrättspraxis på området, se RH 2006:15och RH 2007:36. Jämte detta uppställs krav på att gemensamhetsanläggningen endast får inrättas om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför, vilket framgår av 6 § AnL och är ett uttryck för det s.k. båtnadsvillkoret. Lagstiftarens syfte har här varit att bereda fastighetsägare visst skydd mot icke lönsamma investeringar.
Därutöver behöver följande uppmärksammas. Enligt 7 § 1 st. AnL gäller att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas om ägarna av de fastigheter som ska delta i anläggningen och/eller hyresgästerna i sådana fastigheter mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Vid denna prövning ska främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen. I bestämmelsens andra stycke sägs dock att första stycket inte gäller om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget. Vad som avses med ”beaktansvärda skäl” har inte kommit till uttryck i lagtexten, men av praxis följer att det inte räcker att bara en majoritet motsätter sig åtgärden, det krävs objektivt någonting mer, se hovrättsfallet RH 2006:8. Vad som menas med ”synnerligen angeläget” är inte heller klarlagt, möjligen kan Mark- och miljööverdomstolens (MÖD) avgörande MÖD 2017:40 ge viss vägledning.
Vid förrättningen kommer det även att beslutas om andra praktiska och inte minst viktiga frågor kopplade till anläggningen såsom andelstal, kostnadsfördelning och annat dylikt, se t.ex. 15 § AnL.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig initialt i den kommande processen mot ansvarig person och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan, t.ex. i domstol eller vid annan typ av förhandling, om så skulle önskas. Vi har god erfarenhet av skadeståndsrättsliga tvister. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
