Falsk budgivning – hur bestrida köpeavtalet?
Vad finns det för regler kring falska bud under budgivningen vid fastighetsköp?
Jag misstänker starkt och har vissa bevis för att falska bud drivit upp priset på fastigheten jag köpt och påverkat mitt köpeavtal. Vill nu att köpeskillingen på fastighetsköpet därför ska sättas ner. Vilka råd kan ni ge och hur kan jag argumentera?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline.
Jag tolkar din fråga som att du köpt en fastighet efter budgivning, upprättat ett köpeavtal med säljaren och nu misstänker att falska bud förekommit efter att du kommit över "vissa bevis" som talar för detta.
Mitt svar kommer att ta upp 1) vilka lagar som är tillämpliga, 2) regler om budgivningen och fastighetsmäklarens ansvar och 3) dina möjligheter att bestrida köpeavtalet.
Vilken lag är tillämplig?
Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Allmänt regleras fastighetsköp även genom avtalslagen (AvtL). Har du köpt fastigheten genom en fastighetsmäklare är även fastighetsmäklarlagen (FML) tillämplig.
Budgivningen
Processen med budgivning vid fastighetsköp är oreglerad i lag. Det råder avtalsfrihet och parterna väljer tillsammans hur de vill att budgivningen ska gå till.
Fastighetsmäklarens ansvar
Har du köpt fastigheten via en fastighetsmäklare finns det regler om fastighetsmäklarens verksamhet i FML.
Fastighetsmäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed samt iaktta både säljarens och köparens intressen (8 § FML). Om budgivningen framgår att fastighetsmäklaren ska dokumentera och redovisa alla bud i en anbudsjournal där namn, kontaktuppgifter, anbudets belopp, tidpunkt för anbudets lämnande och eventuella villkor ska finnas med (20 § FML). Syftet med denna regel är att ge insyn i budgivningen och bland annat motverka falsk budgivning (se lagmotiven i Prop. 2010/11:15). Det ska understrykas att alla bud ska redovisas i anbudsjournalen, alltså även bud under utropspriset (se HFD mål nr 3567–14).
Det finns även regler om vad som händer om fastighetsmäklaren försummar eller åsidosätter sina skyldigheter gentemot köparen eller säljaren. Om försummelse kan fastighetsmäklarens ersättning bli nedsatt (24 § FML). Om fastighetsmäklaren med uppsåt eller oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter kan fastighetsmäklaren bli skadeståndsskyldig (25 § FML).
Dina möjligheter att bestrida köpeavtalet
Vill du bestrida avtalet på grunden att falsk budgivning förekommit, är ett alternativ att argumentera utifrån reglerna om ogiltighet och jämkning i 3 kap. AvtL. Främst svek (30 § AvtL) eller jämkning (36 § AvtL) kan bli aktuellt.
Svek
För svek enligt 30 § AvtL krävs det, för att avtalet ska bedömas som ogiltigt, att motparten (i ditt fall säljaren) gjort sig skyldig till "svikligt förledande". Med detta menas att denne ska ha lämnat oriktiga uppgifter eller förtigit om uppgifter som varit av betydelse för dig i samband med avtalets ingående. Detta kan göras gällande om fastighetsmäklaren lämnat oriktiga uppgifter och säljaren varit i ond tro, det vill säga har insett eller borde ha insett vad fastighetsmäklaren gjort. Om säljaren varit i god tro är du dock fortfarande bunden av köpeavtalet, men kan få skadestånd från fastighetsmäklaren (om skadestånd se även 25 § FML).
Jämkning
För jämkning enligt 36 § AvtL krävs att avtalsvillkoren är oskäliga till följd av oegentligheter vid avtalets ingående, då kan avtalsvillkoren jämkas. Falsk budgivning ska ses som en oegentlighet vid avtalets ingående. Rättsföljden blir att köpeskillingen jämkas till vad som anses skäligt.
Vad gäller ogiltighetsgrunderna svek (30 § AvtL) och jämkning (36 § AvtL) kan du även argumentera för att det ska tas särskild hänsyn till en avtalspart som är i en utsatt situation. Om köpet gjorts via en fastighetsmäklare kan du argumentera för att fastighetsmäklaren i praktiken haft ett närmare band till säljaren eftersom denne är uppdragsgivaren, vilket gjort att du som köpare inte varit helt jämbördig med säljaren.
Straffrättsligt alternativ
Beroende på omständigheterna och vilka bevis som finns kan det vara aktuellt att yrka på att den som lagt de falska buden ska dömas för bedrägeri (9 kap. 1 § BrB). Detta är den straffrättsliga motsvarigheten till svek (30 § AvtL) och skulle i ditt fall inte bara medföra ogiltighet och/eller skadestånd utan även straffbarhet för den som gjort sig skyldig till brottet. Emellertid är beviskraven högre ställda än vid svek.
För bedrägeri i ditt fall krävs det att den falska budgivningen inneburit skada för dig och vinning för din motpart (säljaren av fastigheten). Vidare krävs uppsåt (1 kap. 2 § BrB) och att det är ställt utom rimligt tvivel att personen ifråga är skyldig till brottet. Beroende på omständigheterna skulle du i din argumentation kunna hänvisa till rättsfallet NJA 2016 s. 39, där en person dömdes till bedrägeri efter att ha lagt falska bud vid försäljningen av hennes föräldrars bostadsrätt.
Sammanfattningsvis finns det alltså flera olika sätt att argumentera i ditt fall. Beroende på omständigheterna och vilka bevis du har kan du nå framgång vid en tvist i domstol.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Återkom gärna vid ytterligare funderingar. Du kan även kontakta en erfaren jurist hos oss på Lawline.
Med vänliga hälsningar,
