Ersättning för att bli utköpt vid övertagande av fastighet vid bodelning
Hej vi ska skiljas och behöver hjälp att räkna ut vad han ska köpa ut mig för ur huset och hur man räknar då han inte tror på vad jag säger. Huset har ett försäljningsvärde på 1400000 och lån ligger på sammanlagt 1200000. Mvh
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Jag tolkar frågan som att ni äger hälften var av fastigheten och att ni står för hälften var av lånet. Samtidigt antar jag att det är en rättvis fördelning ni är ute efter.
Inledningsvis vill jag framhålla att hur ni själva fördelar era tillgångar är eran ensak så länge ni är överens. Med andra ord kan man säga att bodelningar är ett dispositivt rättsområde, dvs. ni får avtala om ersättningen som ni själva vill. Jag kommer dock utgå från värderings- och beräkningsregler som en bodelningsförrättare använder när makar inte kommer överens. Eftersom jag saknar vissa uppgifter för en korrekt beräkning kommer jag använda förklarande begrepp istället för de saknade siffrorna.
Fastighetens värde vid bodelningen
Fastighetens marknadsvärde är 1 400 000 kr. Högsta domstolen har i NJA 1975 s. 288 slagit fast att en fastighets värde vid bodelningen utgörs av marknadsvärdet minskat med mäklarkostnader och den latenta kapitalvinstskatten. Syftet är med detta är att få en rättvis fördelning genom att värdet i bodelningen ska motsvara nettovärdet för fastigheten om det sålts omedelbart. Detta för att den som övertar fastigheten inte ska komma i ett sämre läge än den som köps ut.
Alltså ska marknadsvärdet minskas med uppskattade mäklarkostnader samt med den latenta kapitalvinstskatten (med latent menas att beskattningen sker först vid en framtida försäljning). Den latenta kapitalvinstskatten kan ni förenklat beräkna genom att ni multiplicerar kapitalvinsten med 22 %. Kapitalvinsten kan beräknas genom:
Marknadsvärdet – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § inkomstskattelagen).
Omkostnadsbeloppet består av priset ni köpt fastigheten för ökat med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnader på fastigheten.
Sammanfattningsvis är fastighetens värde i bodelningen:
1 400 000 (dvs. marknadsvärdet) – mäklarkostnader – kapitalvinsten x 0,22
Det belopp ni får efter denna beräkning ska ni dela lika på eftersom ni äger fastigheten med hälften var. Jag kommer av förenklingsskäl kalla hälften av fastighetens värde för Y.
Storleken på ersättningen för att köpa ut den andre
Ni ska alltså anses äga varsitt Y. Eftersom båda står på bostadslånet och ni delar skulden lika har ni en varsin skuld på 600 000 kr. Vid övertagande av fastigheter är det aktuellt att den som vill köpa ut den andre även tar över dennes del av lånet för bostaden. Övertagandet av lånet ses som en ersättning för övertagandet av den andres del av fastigheten, motsvarande skuldbeloppet. Alltså blir storleken på ersättningen = Y – 600 000. Detta förutsätter att den som blir utköpt blir skuldfri samt att långivaren går med på detta upplägg. Om inte så bör storleken på ersättningen motsvara ett Y.
Har ni fler frågor är ni välkomna att höra av er!
Med vänliga hälsningar,
