Delade kostnader för servitut
På min fastighet (tjänande) finns en brunn från vilken grannfastigheten (härskande) har rätt till (inskrivet servitut) vatten. Bakgrunden till detta är att tidigare granne hjälpte tidigare ägare av min fastighet med viss skötsel och tillsyn. Diskussion har uppstått huruvida grannen (härskande) ska betala för underhåll/reparationer och el. Jag påstår att så är fallet oaktat att detta inte avtalats. Jag antar att rätt till vatten även medför skyldighet att dela kostnader.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att Du vänder dig till oss på Lawline!
Allmänt gällande servitut
Det finns olika former av rättighetsupplåtelser i fastigheter. Exempelvis finns rättigheter som upplåts till förmån för en enskild fastighet eller för en grupp av fastigheter och rättigheter som upplåts till förmån för en eller flera personer eller för oss alla kollektivt. Rättigheter till förmån för fastigheter kan exempelvis vara ett servitut. Ett sådant servitut betraktas som en del av innehållet i äganderätten till den fastighet som rätten hör till och anses gälla mellan de berörda fastigheterna, oberoende av vem som äger fastigheterna. Servitutet kan innebära rätt att ta i anspråk ett markområde för ett visst bestämt ändamål, bland annat rätten till upplåtelse av väg och rätten att använda en brunn för att ta vatten. Dessa två kallas positiva servitut.
Hur bildas servitut?
Ett servitut kan antingen bildas genom privata avtal mellan berörda fastighetsägare eller genom myndighetsbeslut. Det första brukar kallas avtalsservitut- vilket jag tolkar gäller för dig.
Kände du till servitutet då du köpte fastigheten? Som tidigare nämnt följer servitutet med fastigheten, oberoende av vem som äger den. Ett villkor för att servitutet skall bestå är dock att Du som köpare av den fastighet som belastas av ett avtalsservitut kände till detta vid köptillfället. Säljaren har således en skyldighet till underrättelse. I vissa fall torde det för köparen vara underförstått att ett servitut föreligger- om detta kan jag dock inte säga något mer om då jag inte känner till alla omständigheter i ärendet.
Viktigt att nämna är att ett servitut inte behöver ha någon längsta giltighetstid.
Finns det en juridisk skyldighet för motparten att dela kostnaderna med dig?
I jordabalkens 14 kap. 6§ regleras att den härskande fastigheten inte kan förfara på ett sådant sätt att den tjänande fastigheten betungas mer än nödvändigt. Vidare skall ägaren till den härskande fastigheten se till att skada eller någon annan form av olägenhet vållas dig som ägare till den tjänande fastigheten. Lagrummet torde tolkas på ett sådant sätt att det även gäller ekonomisk skada- oaktat om detta avtalats om eller inte. Således bör ni enligt min mening dela på ansvaret gällande kostnaderna. Hur fördelningen skall se ut är beroende omständigheter i ert fall som jag inte känner till och således inte kan yttra mig om. Men, som exempel kan nämnas att de torde vara oskäligt att ägaren till den härskande fastigheten skall betala för mer än vad han nyttjar. På samma sätt är det oskäligt att Du skall stå för hela kostnaden, trots att båda använder sig utav brunnen.
I fastighetsbildningslagen, närmare bestämt 7 kap. 4§, finns en viktigt reglering avseende ändring av servitut. Där regleras att en omständighet skall ha inträffat som påverkar servitutet och dess användning efter servitutets tillkomst för att en ändring skall kunna aktualiseras. I rättspraxis framgår att en avvägning måste göras mellan den härskande- och den tjänande fastighetens intressen. Om ena parten nyttjas, medan den andra åtnjuter en stor belastning, så ligger än ändring nära till hands. Lantmäteriet är ansvarig myndighet och jag rekommenderar dig därför att kontakta myndigheten i fråga om Du och ägaren av den tjänande fastigheten inte lyckas komma fram till en lösning på egen hand.
Jag hoppas att Du känner dig tillfredsställd med ovanstående svar. Om Du och ägaren till den tjänande fastigheten lyckas komma överens, är Ni mer än välkomna att återkomma så hjälper vi er med ett upprättande av avtal.
Sabic92@me.com
Bästa Hälsningar,
