Brygga på annans mark
Min svärfar köpte 1956 en tomt vid Mälarens strand. Vid köpet frågade han om han fick bygga en brygga och fick Ok. Tomten gick inte ända ner till strandkanten. Detta är ett sommarstugeområde och en förening bildades som då äger marken mellan vår tomt och stranden. Den brygga som min svärfar byggde 1957 var en fast brygga som med åren har blivit en flytbrygga. Nu 2018 vill föreningen att vi tar bort bryggan. Nu är både min svärfar och den ursprunglige ägaren avlidna så vi kan inte ställa frågor till dem, men vad gäller. Kan föreningen kräva att vi tar bort bryggan? Vi har också nyttjat den mark som finns mellan föreningens mark och stranden. Vad gäller där?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Nyttjanderätt på annans fastighet kan uppkomma på olika sätt bland annat genom nyttjanderättsavtal som t.ex. hyresavtal, arrende eller servitut. Den här typen av avtal regleras i jordabalken (JB) i svensk rätt. Ni bör i första hand undersöka om någon rättighet är inskriven på er fastighet hos Lantmäteriet i er region då de ansvarar för fastighetsregistret. Det är vanligen nyttjanderätten servitut som är aktuell när det gäller nyttjande av bryggor och stränder på annans mark.
Om ingen nyttjanderätt finns i avtal bifogad med er köpehandling för fastigheten eller finns inskriven på er fastighet kan föreningen kräva att ni tar bort brygga från föreningens mark. Generellt räcker det inte med muntligt medgivande från tidigare ägare för att få bygga en brygga utan det kräver oftast bygglov och strandskyddsdispens (7 kap 14 § Miljöbalken(MB)) från boverket i den berörda kommunen. Bygger man en brygga utan dessa tillstånd på strandskyddat område (med uppsåt eller av oaktsamhet) kan det vara straffbart med böter eller fängelse enligt 29 kap. 2 § 2 p. MB som hänvisar till nyss nämnda 7 kap 15 § MB.
I de fall där bryggan är uppförd lagenligt men en nyttjanderätt att nyttja bryggan på annans fastighet saknas, kan ni antingen avtala om ett servitut med fastighetsägaren och få det inskrivet i fastighetsregistret eller försöka få till ett servitut med tvång genom ansökan hos Lantmäteriet om ett s.k. officialservitut.
Kortfattat om servitut
Servitut innebär en rätt för en fastighet att nyttja en annan fastighet. Servitutet är knutet till fastigheten och inte till en viss person. (14 kap. 3 § JB) I lagen benämns den fastighet som har en rättighet i en annan fastighet den härskande fastigheten och den tjänande fastigheten är den fastighet som upplåter en rättighet till någon annan fastighet.
Det finns två olika typer av servitut; avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare medan ett officialservitut bildas genom beslut från en myndighet (Lantmäteriet) och bildas, ändras eller upphävs genom lantmäteriförrättning. Ett officialservitut kan bara upplåtas om det är av "väsentlig betydelse" för den härskande fastigheten.
Ett beslut om att upplåta ett officialservitut grundar sig normalt på en överenskommelse mellan fastigheternas ägare. I vissa fall kan en upplåtelse ske även fast parterna inte är överens. En sådan upplåtelse ställer krav på att vissa ytterligare villkor är uppfyllda men för mer om detta råder jag er att kontakta Lantmäteriet. Om Officialservitut uppkommer, redovisas de i fastighetsregistret både som text och som karta.
Ett servitut gäller i regel tills vidare och har inget slutdatum. Det finns krav på att servitut måste vara skriftliga enligt 14 kap 5 § JB och att ett servitut inte får vara för betungande för fastigheten som upplåter rättigheten enligt 14 kap 1 § JB. Ändamålet med servitutet ska anges i avtalet. Avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret. Inskrivning sker genom en ansökan till Fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet, se här.
Om den härskande fastigheten överskrider sin rätt eller om någon av fastighetsägarna åsidosatt sina skyldigheter, blir denne skyldig att återställa eller ersätta vad som rubbats eller skadats. Hävning av servitutet kan bli aktuellt om det skulle förekomma ett avtalsbrott, 14 kap.7 - 8 §§ JB. Vid hävning måste dock underrättelse ske till motparten utan oskäligt dröjsmål. 14 kap 10 § JB
Nyttjande av annans mark
Angående mark som finns mellan föreningens mark och stranden har ni rätt att nyttja den enligt allemansrätten i begränsad utsträckning om den marken tillhör annans fastighet (även samfällighetsföreningens), det kan krävas servitut/annat nyttjanderättsavtal för att nyttja den marken i större utsträckning. Ni har inte tydligt angivit vems marken är därför blir det svårt att ge ett säkert svar, om "marken" är på er fastighet har ni full nyttjanderätt där med begränsning av strandskyddsregler. Om "marken är statens egendom" kan den nyttjas i enlighet med allemansrätten. Det är annars vanligt att man får servitut för att ta väg över annans fastighet för att få åtkomst till en brygga eller badplats om man motiverar sin ansökan tillräckligt bra när man ansöker om officialservitut hos Lantmäteriet. Jag rekommenderar dock, för grannsämjans skull, att först försöka avtala om servitut med fastighetsägaren/samfällighetsföreningen i första hand. Om ni är osäker på vem som äger den aktuella marken kan ni ta reda på vem som är ägaren enligt fastighetsregistret hos Lantmäteriet.
Rekommendation
Jag rekommenderar att ni undersöker om det föreligger något servitut i antingen köpehandlingarna för er fastighet eller i fastighetsregistret. Om inget servitut finns kan ni försöka förhandla om ett servitut med fastighetsägare vars mark bryggan står på, servitutet kan även omfatta att få rätt att ta väg till stranden och bryggan. Det kan även vara möjligt att få till ett servitut med tvång genom lantmäteriförrättning till en kostnad. Om bryggan är olovligt uppförd kan det bli svårt att få nyttjanderätt till den genom officialservitut.
Om ni vill ha ytterligare hjälp med ansökan om servitut eller ytterligare juridisk rådgivning rekommenderar jag att ni anlitar en jurist, för att anlita en av Lawlines jurister kan ni mejla mig jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
