Brister i lägenheten vid hyra av annans bostadsrätt
Jag har ett andrahandskontrakt på en bostadsrättslägenhet som jag skrev med bostadsrättshavaren för två månader sedan. Jag var då och kollade på lägenheten och allt såg bra ut men nu när jag fick tillträde visade det sig att fastigheten ska fasadrenoveras och det är byggnadsställningar precis utanför mina fönster och fönstren är inplastade så man kan inte se ut eller knappt vädra. Detta ska hålla på i fem månader och bostadsrättshavaren menar att han inte visste någonting om detta.
Har jag någon rätt att få sänkt hyra eller rätt att bryta/häva kontraktet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tillämpliga bestämmelser
Eftersom du hyr en bostadsrättslägenhet är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Denna lag gäller inte andrahandsuthyrning av hyresrätt, men eftersom ”förstahandsgästen” här inte hyr, utan innehar en bostadsrätt, så är lagen tillämplig om denne hyr ut sin lägenhet till dig.
Lagen om uthyrning av egen bostad
1 §
Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen.
Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller, om inte något annat har föreskrivits i denna lag.
2 §
Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.
3 §
Hyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt.
Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.
Lagen om uthyrning av egen bostad har bara ett fåtal regler. För de frågor som inte täcks av den används istället hyreslagen (12 kap. JB):
12 kap. Jordabalken (JB)
9 §
På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.
11 §
Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande:
1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.
2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.
3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.
4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.
Rättsliga konsekvenser för dig
Oavsett om ni har avtalat om hyra för obestämd eller bestämd tid kan du säga upp avtalet i förtid, enligt 3 § i lag om uthyrning av egen bostad. hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Detta gäller även om ni har avtalat om längre uppsägningstid eftersom det är till din förmån som hyresgäst, se 2 §. Detta gäller alltså oavsett om lägenheten är i gott skick eller ej.
Det finns också regler som tar sikte på uthyrarens ansvar vid brister i lägenheten. Med hänsyn till att du före avtalet fick se lägenheten kan man anse att ni har avtalat om att lägenheten ska hålla den nivå som den hade när du tittade på den. Vid tillträdet har det nu uppkommit brister i lägenhetens skick i förhållande till detta. Den ”skada” som 11§ 12 kap. JB talar om tar just sikte på att lägenheten inte stämmer överens med avtalet. För frågan om brist har uppkommit saknar det betydelse om det är uthyraren som har orsakat denna eller inte. Se ex NJA 1950 s. 131.
Eftersom bostadsrättsinnehavaren inte har möjlighet att avhjälpa bristen får du säga upp avtalet om bristen är av ”väsentlig betydelse”, enligt andra punkten. Sådan uppsägning kan ske helt utan uppsägningstid. Det är tveksamt om din brist är så väsentlig. Ribban har lagts högt i praxis.
I ex. Svea hovrätt dom 1971-05-19 nr 5:DT 18 ansågs uppsägningsrätt inte föreligga. Hyresgästen, som inte sett lägenheten före tillträdet, anmärkte att lägenhetsarean var större än den tidigare uppgivna, vilket medförde högre uppvärmningskostnader för hyresgästen, att värmeledningen ej fungerade tillfredsställande, att skinnbaggar förekom i byggnaden, att garaget inte kunde brukas omedelbart, att det luktade olja i köket och att yttertrappornas räcke var otillräckligt.
Däremot har du rätt till nedsättning av hyran under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick. Jag kan tyvärr inte svara på exakt hur mycket nedsatt din hyra bör bli, men i praxis har fukt, mögelskador och avloppslukt givit rätt till mellan 20 och 35 % nedsättning av hyran.
Sammanfattning
Du har alltid rätt att säga upp hyresavtalet utan särskild anledning med en månads uppsägningstid, även om ni har avtalat om annat. Du har också rätt till nedsättning av hyran under tiden bristen kvarstår. Troligtvis har du inte rätt att häva kontraktet med omedelbar verkan, men detta beror på hur väsentligt felet är. Om det exempelvis blir outhärdligt varmt pga att du inte kan vädra så bör det betraktas som väsentligt nog för hävning.
Jag hoppas att detta har besvarat dina frågor!
Mvh
