Bostadsrättsförenings styrelses skadeståndsansvar vid felaktigt lämnat tillstånd
Vi driver en rörelse i en bostadsrätt med bostadsrättsföreningens tillstånd, jag äger alltså bo-rätten. och hyr ut den som lokal till mitt aktiebolag. Vi fick Brf tillstånd att sätta upp en skylt på husets fasad.
När vi satt upp skylten så krävde Brf, av någon anledning ???!!!, att vi skulle ta ned den och då först söka tillstånd hos Stadsbyggnadskontoret. Vi fick inget tillstånd, på grund av kulturbyggnad . Totalt gick skylten och monteringen på 75 000 kr. Vi tänker överlåta skadeståndet till vårt bolag (cessionsavtal)
Vi tänker kräva skadestånd av Brf med 75 000 kr, Brf har beviljat ett ogiltigt tillstånd,. Brf måste ha ett ansvar för de beslut de tar och ger till medlemmar. Enligt Stadsbyggnadskontoret är alltid fastighetsägaren ansvarig för fastigheten även om en hyresgäst sätter upp en skylt på fasaden, därför har de, enligt vår uppfattning, också ansvar för de beslut de tar särskilt när de alltid kräver att medlemmarna söker tillstånd av Brf, varför skulle en medlem annars behöva söka Brfs tillstånd?
FRÅGA: Vi har förstått att den gamla bostadsrättslagen är tillämplig i vårt fall 1991:614. Måste vi först ha en föreningsstämma med viss majoritet innan vi kan stämma? Eller kan vi stämma ändå med hjälp av skadeståndslagen?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du genom ditt aktiebolag har satt upp en skylt på husets fasad. Detta har skett med bostadsrättsföreningens tillstånd och kostade totalt 75 000 kr. Bostadsrättsföreningen har sedan krävt att ni ska ta ner skylten och söka bygglov hos stadsbyggnadskontoret, vilket ni inte fick då byggnaden ansågs vara en kulturbyggnad.
Rättslig reglering
Din fråga behandlar bostadsrättsförenings styrelses ansvar och regler kring detta finns dels i bostadsrättslagen (BFL) och dels i lagen om ekonomiska föreningar (EFL), då en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. Innehållet i dessa lagar ger gemensamt en bra bild av vad som gäller i din situation. I första hand är det dock inte lagens innehåll som måste granskas, utan föreningens stadgar. Det kan vara så att det finns särskilda bestämmelser om styrelsens ansvarsfrihet eller om något särskilt gäller vid tillstånd från styrelsen. Även styrelsens skadeståndsansvar i förhållande till medlemmarna kan regleras i stadgarna.
Om inget särskilt är reglerat i stadgarna tillämpas enligt 10:1 BRF reglerna om skadestånd som finns i 21 kap EFL. I 21:1 EFL definieras styrelsens skadeståndsansvar. Där slås fast att en styrelseledamot som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen när hen utför sitt uppdrag ska ersätta skadan. Detta gäller om skadan tillfogas en medlem eller någon annan genom överträdelse av EFL, årsredovisningslagen eller stadgarna. Det är i detta fall inte möjligt för mig att bedöma om styrelsen har överträtt stadgarna. I ditt fall är det troligt att styrelsen har tillfogat ditt aktiebolag skada genom att styrelsen av oaktsamhet har lämnat tillstånd för montering av skylten på fasaden utan att styrelsen först ansökte om bygglov (eller bad er att söka bygglov innan de gav tillstånd att sätta upp skylten). Tillståndet har därmed lämnats i strid mot reglerna om bygglov som finns i 9 kap plan och bygglagen.
Om ni vill kräva skadestånd av styrelsen får denna talan väckas enligt reglerna i 21:6 EFL. Där stadgas att en talan om skadestånd till föreningen får väckas om majoriteten eller en minoritet som består av minst en tiondel av de röstberättigade i föreningen vid en föreningsstämma har röstat för ett förslag om att väcka en skadeståndstalan. För att väcka talan om skadestånd till föreningen krävs därmed att en föreningsstämma hålls.
Ni torde inte kunna väcka skadeståndstalan genom att använda er av de allmänna skadeståndsrättsliga reglerna som finns i skadeståndslagen. Detta på grund av att skadeståndslagen är en dispositiv lag. Det innebär enligt 1:1 skadeståndslagen att den endast tillämpas om det inte finns någon annan lag, avtal eller princip att använda sig av. I ditt fall är möjligheten till skadestånd reglerad i 21 kap EFL och det går därför inte att använda skadeståndslagen.
Råd till er
Om det på föreningsstämman beslutas om att väcka en skadeståndstalan mot bostadsrättsföreningen enligt 21 kap EFL rekommenderar jag er att anlita en jurist som kan företräda och hjälpa er under processen. Kostnaden för detta täcks troligtvis av er företagsförsäkring. Om ni vill ha hjälp av en av Lawlines duktiga jurister kan du maila mig på lovisa.lundgren@lawline.se. Dit kan du också maila om du har övriga frågor angående svaret.
Med vänliga hälsningar,
