Bostad i bodelning värderas med hänsyn till latent skatt & mäklararvode
Hej!
Min fru och jag är överens om att skiljas efter 12 års äktenskap. Jag har köpt en lägenhet och min fru köper ut mig från vårt gemensamma hus. Så långt allt väl. Men då säger min fru att hon har rätt till att få 50% av ett ev. Kommande mäklararvode i förskott inkluderat i bodelningen. Vårt hus är värderat till 12000000.-.
När lån är borttagna, äktenskapsförordets villkor uppfyllda återstår 5 miljoner att dela på två.
Min fru hävdar att jag enligt "praxis" är skyldig att betala 50% av ett KOMMANDE mäklararvode, redan nu. Hon vill alltså ha 2-3% av 12 000000.- av mig nu för att täcka ett framtida mäklararvode. Hon säger sig avse att behålla huset i 2-3 år till och sedan flytta till annat boende då vår nu 9 åriga dotter blir mogen för det. Kan hon kräva dessa pengar av mig? Vi är överens om pengar i övrigt, att hon köper min del i huset etc., och samtliga tillgångar för övrigt..
Kan hon hävda att hon tvingas bo kvar pga vårt gemensamma barns skola/vänner etc och att det ger henne rätt? Jag känner inte till att en sådan regel existerar, har hon rätt?
Gissar att nedanstående info är irrelevant, men beslutet att skiljas tog min fru, vi har delad vårdnad (vårt bara skall bo 50% hos oss båda). Min fru har ca 95 000.-/mån i lön och jag har ca 65 000:-.
För min del innebär en sådan regel att jag tvingas betala 100000:- mer till henne, vilket är det hon säger sig ha rätt till ungefär.
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Svar och sammanfattning
Hus i en bodelning ska värderas med hänsyn tagen till både framtida mäklararvode och den latenta kapitalvinstskatten. Din fru ska alltså lösa ut dig med mindre än det marknadsvärde huset betingar. Däremot låter ett två- treprocentigt mäklararvode synnerligen högt – särskilt med tanke på husets höga värdering – och jag råder dig därför att inhämta offerter från lokala byråer och utgå ifrån det underlaget när ni beräknar hur det latenta mäklararvodet ska värderas.
Du är hjärtligt välkommen att höra av dig till mig om du har följdfrågor eller andra funderingar.
Rättsläget: NJA 1975 s. 288, mäklararvode och latent kapitalvinstskatt
Enligt ett drygt trettio år gammalt avgörande från Högsta domstolen, NJA 1975 s. 288, ska bostäder i en bodelning värderas med hänsyn både tagen till den latenta skatt de eventuellt belastas av och de mäklarkostnader en försäljning kommer innebära. Även om det rättsfallet inte uttryckligen nämner mäklararvode, har det tolkats så i efterhand – se b.la. NJA 1998 s. 467.
Det kan instinktivt kännas underligt: Varför ska man ta hänsyn till hypotetiska framtida utgifter den kvarboende maken kan drabbas av först om många långa år?– Innebär det att maken som får bilen ska bli ersatt för bensinkostnader?– Eller att maken som får hunden ska bli ersatt för foder? Icke.
Högsta domstolen resonerade i rättsfallet kring att om den kvarboende maken inte blev kompenserad för sådana visserligen framtida men likväl oundvikliga kostnader, skulle det i praktiken uppstå en snedfördelning när väl denne realiserar huset – det skulle vara avsevärt mer attraktivt att erhålla 2 MKR i kontanta medel än 2 MKR uppbundna i en bostad eller andra kapitalinvesteringar. Av den anledningen, menade domstolen, ska man vid värderingen se till det faktiska nettobelopp den kvarboende maken får ut vid en försäljning av huset.
Jag ska också redogöra kring vad som gäller för den latenta skatteskulden och hur den beräknas. I och med att huset inte övergår till din fru genom försäljning kommer du inte skatta på eventuell värdestegring. Istället kommer din skattesituation övergå till henne enligt den skatterättsliga kontinuitetsprincipen, innebärande att hon kommer bära hela skattebördan själv. 44 kap. 21 §§ inkomstskattelagen.
Alltså, för att utröna hur mycket din exfru ska lösa ut huset med, ska man beräkna dess marknadsvärde och från det dra av kostnader för mäklararvode och latent kapitalvinstskatt.
Kapitalvinsten och i förlängning den latenta skatt huset belastas av beräknas enligt 44 kap. 13, 14 §§ inkomstskattelagen: försäljningspris minus inköps- försäljnings- och förbättringskostnader. Nedan har jag använt hypotetiska siffror och skapat ett fiktivt exempel. Den enda likheten med din situation är att bostaden åsatts ett marknadsvärde om 12 000 000 kr.
Att såsom jag gjort tillämpa ett mäklararvode om 2 % förefaller enligt mig, efter lite sökande på mäklararvoden 2018, aningen saftigt med tanke på det höga värde huset betingar. Om det är jag å andra sidan inte kvalificerad att uttala mig. För att nå fram till en rättvis siffra rekommenderar jag er att inhämta offerter från de största mäklarfirmorna.
Räkneexempel: Latent kapitalvinstskatt
12 000 000 kr (marknadsvärde)
- 8 000 000 kr (anskaffningsvärdet)
- 600 000 kr (förbättringskostnader, såsom en köksrenovering)
= 3 400 000 kr (kapitalvinsten)
X 0.22 (kapitalvinstskatten är 30 % men vid försäljning av privatbostäder ska vinsten "kvoteras" till 22/30, innebärande att den effektiva skattesatsen i förevarande fall är 22 %, se 45 kap. 33 §, 65 kap. 7 § inkomstskattelagen)
= 748 000 kr (latent kapitalvinstskatt).
Räkneexempel: Husets värde i bodelningen
12 000 000 kr – 748 000 kr = 11 252 000 kr
- 240 000 kr (mäklararvode: 0,02 X 12 000 000 kr)
= 11 012 000 kr
/ 2 = 5 626 000 kr
I mitt exempel ska alltså bostaden värderas till 11 012 000 kr och din fru ska sålunda köpa ut dig för omkring 5 626 000 kr.
"Kan hon hävda att hon tvingas bo kvar pga vårt gemensamma barns skola/vänner etc och att det ger henne rätt? Jag känner inte till att en sådan regel existerar, har hon rätt?"
Det är inget argument som grundar rätt till ersättning för framtida mäklarkostnader utan det motiveras, som sagt, istället av andra överväganden. I det fall hon hade gått med på att sälja huset innan bodelningen och flytta skulle ju ni tillsammans behöva bekosta mäklararvode och kapitalvinstskatten. Din ekonomiska andel blir alltså densamma oavsett hon flyttar eller bor kvar.
I det fall du menar att du vill bo kvar i huset istället för henne – vänligen kontakta mig på nytt så reder jag ut den situationen också.
Bästa hälsningar,
