Bodelningsuträkning med uppskovsbelopp
Vi är gifta utan någon enskild egendom.
Ena parten tar över en gemensamt ägd lägenhet med 60/50 andel och lån.
Är följande beräkning korrekt uppställd?
Saknas någon komponent?
Beräkning av latent skatt:
Marknadsvärde 9 300 000,00 kr
– Inköpspris 6 500 000,00 kr
– Latent mäklararvode &
omkostnader för försäljning. 120 000,00 kr
– Kostnad för lagfart/pantbrev ?
VINST 2 680 000,00 kr
* 22% = Latent Skatt 589 600,00 kr
Beräkning av Nettovärdet
Marknadsvärdet… 9 300 000,00 kr
– Latent skatt
(enligt ovan beräkning). 589 600,00 kr
– Latent mäklararvode 120 000,00 kr
- Gemensamma lån 3 990 000,00 kr
- Skatt på uppskovsbeloppet
(2*725000) 319 000,00 kr
NETTOVÄRDE 4 281 400,00 kr
Detta delas sedan i två och blir det belopp ena parten ska "ge" andra för att köpa ut.
Tacksam för att få detta verifierat
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag har uppfattat din fråga som att du önskar få klarhet i vilken skifteslikvid den övertagande maken kommer behöva betala för att lösa ut den andra maken ur lägenheten. I besvarandet av din fråga har jag utgått ifrån de värden som du har angett i din fråga och att lägenheten är en bostadsrätt. Jag har även utgått ifrån att det inte finns övriga egendom som ska vara föremål för bodelning.
Det stämmer att man börjar med att räkna ut om lägenheten kommer generera någon vinst. Detta är av betydelse eftersom att en försäljning av en bostadsrätt eller fastighet som genererar vinst innebär att en latent realisationsvinstskatt ska betalas.
Vid denna beräkning ska man tillföra uppskovsbeloppet. Detta eftersom ett uppskovsbelopp är en tidigare vinst från en tidigare försäljning som påverkar den latenta skatteskulden.
Den vinst som lägenheten skulle generera idag blir således:
Marknadsvärde 9 300 000 kr
Ditt anskaffningsvärde - 6500 000 kr
Mäklarkostnader - 120 000 kr
Förbättringsutgifter - 0 kr
Uppskovsbelopp 1 450 000 kr
____________________________________
Summa: 4 130 000 kr
På denna vinst beräknas en latent realisationsvinstskatt på 22 %. Den latenta realisationsvinstskatten blir:
22 % x 4 130 000 kr = 908 600 kr
För att beräkna vilket värde lägenheten ska tas upp till i bodelning måste mäklarkostnader och den latenta skatten avräknas från marknadsvärdet på lägenheten.
Värdet som tas upp i bodelningen blir då:
Marknadsvärde 9 300 000 kr
Mäklarkostnader - 120 000 kr
Latent skatt - 908 600 kr
___________________________________
Summa:8 271 400 kr
Skiftesvärdet, det vill säga det värde som lägenheten tas upp till i bodelningen blir således 8271 400 kr.
Vid en bodelning ska avräkning göras från giftorättsgodset så att det täcker de skulder som makarna har vid brytdagen. Detta framgår i 11 kap. 2 § äktenskapsbalken. Du uppger att det gemensamma lånet på lägenheten uppgår till 3 990 000 kr. Detta innebär att lägenheten får ett nettovärde enligt följande:
Skiftesvärde 8 271 400 kr
Lån 3 990 000 kr
____________________________________
Nettovärde 4 281 400 kr
Vid en hälftendelning innebär det att ni har rätt till 4 281 400 / 2 = 2 140 700 kr.
Den make som övertar lägenheten ska därför betala den andra maken en skifteslikvid om 2140 700 kr för att lösa ut denna make.
Med vänliga hälsningar,
