Bodelning - Storleken på skifteslikviden vid övertagande av fastighet
Fråga om bodelning vid skilsmässa. Om man har ett gemensamt hus och det skall vara med vid bodelningen så ingår det i den i gemensamt giftorättsgodset. Så lång inga problem.
Marknadspriset är runt 2 000 000 enligt en mäklare. Det finns en skuld på huset på 1 600 000 kr. Om den ena parten bestämmer sig för att vilja bo kvar genom att överta både lån samt hus vad skulle beloppet bli för bara huset att betala den parten som flyttar.
Tack för svar
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom du endast vill veta ett "pris" på huset och endast nämner skulden/bostadslånet på huset kommer jag att utgå från att det inte finns några andra skulder (övriga skulder kan påverka hur mycket den ena totalt måste betala den andre vid en bodelning). Vidare utgår jag från att parterna äger hälften var av fastigheten och att parterna står för skulden med hälften var.
Bodelningar är dispositiva
Inledningsvis vill jag påpeka att parterna (makarna) är fria att värdera fastigheten som de själva vill så länge de är överens. Med andra ord är bodelningar dispositiva. Jag kommer dock utgå från värderingsregler som en bodelningsförrättare tillämpar när parterna inte är överens, det vill säga värderingsregler som resulterar i en rättvis värdering av fastigheten vid en bodelning.
Fastighetens värde vid bodelningen
Fastighetens marknadsvärde är 2 000 000 kr. Högsta domstolen har i NJA 1975 s. 288 konstaterat att värdet på en fastighet vid bodelningen består av marknadsvärdet minskat med mäklarkostnader och den latenta kapitalvinstskatten. Med latent kapitalvinstskatt menas att beskattningen sker först vid en framtida försäljning. Syftet med att dra av mäklarkostnaderna och den latenta kapitalvinstskatten är att få en rättvis värdering av fastigheten genom att värdet vid bodelningen ska motsvara nettovärdet för fastigheten om den hade sålts omedelbart. Detta för att den som övertar fastigheten inte ska komma i ett sämre läge än den som köps ut.
Alltså beräknas fastighetens värde vid bodelningen enligt följande formel:
Marknadsvärdet (2 000 000 kr) – mäklarkostnader – latent kapitalvinstskatt
Marknadsvärdet ska alltså minskas med uppskattade mäklarkostnader samt med den latenta kapitalvinstskatten. Den latenta kapitalvinstskatten kan förenklat beräknas genom att du multiplicerar kapitalvinsten med 22 %. Kapitalvinsten kan beräknas genom:
Marknadsvärdet – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § inkomstskattelagen).
Omkostnadsbeloppet består av priset parterna köpt fastigheten för ökat med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är exempelvis utgifter för ny- till- och ombyggnader på fastigheten.
Sammanfattningsvis är fastighetens värde i bodelningen:
2 000 000 (dvs. marknadsvärdet) – mäklarkostnader – kapitalvinsten x 0,22
Eftersom parterna äger hälften var av fastigheten har de rätt till hälften var av fastighetens värde, det vill säga det belopp man får av ovanstående formel. Av förenklingsskäl kommer jag kalla hälften av fastighetens värde för Y.
Storleken på ersättningen för att köpa ut den andre
Parterna ska alltså anses äga varsitt Y och har därmed rätt att få ut ett belopp motsvarande Y. Eftersom parterna står på bostadslånet och delar skulden lika har de en varsin skuld på 800 000 kr. Som i detta fall är det vid övertagande av fastigheter i en bodelning vanligtvis aktuellt att den som vill köpa ut den andre även övertar dennes del av lånet för fastigheten. Övertagandet av lånet ses som en ersättning för övertagandet av den andres del av fastigheten, motsvarande skuldbeloppet. Alltså blir storleken på ersättningen = Y – 800 000, under förutsättning att den som blir utköpt blir skuldfri samt att långivaren går med på detta upplägg.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
