Beskattning av privatbostadsrätt.

Question

https://lagen.nu/1999:1229#K41P1En brf-innehavare som väntar på plats på äldreboende vill överlåta sin lägen till tre barnbarn. Överlåtaren ska bo kvar i lägenheten tills plats på annat boende kan genomföras. Ingen av barnbarnen tänker bo i lägenheten utan tänker sälja densamma då överlåtaren flyttar. vad innebär detta för barnbarnen ur skattesynpunkt.

Answer 1

Hej.

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer förklara hur beskattning av bostadsrätter fungerar samt hur detta påverkas vid arv/gåva. Kort svar finns längst ned.

Privatbostadsrätt.

När det gäller beskattning av både privatbostäder och näringsbostäder gäller särskilda beskattningsregler. Särskilda regler innebär att man har möjligheter till uppskjuten beskattning och att inte hela vinsten kommer att tas upp till beskattning. Vi börjar med att identifiera ditt skatteobjekt.

Som rubriken säger kommer överlämnandens bostadsrätt att beskattas som en privatbostadsrätt vilket framgår av 2 kap. 8§ inkomstskattelagen. Privatbostad innebär att ägaren eller någon närstående till denne har denna som sin permanentbostad. Hit räknas alltså exempelvis inte fritidsbostäder .Konkret innebär detta att den kommer att beskattas i inkomstslaget kapital (41 kap. 1§ inkomstskattelagen).

Inkomstslaget kapital.

I inkomstslaget kapital ingår egentligen alla vinster som kommer från tillgångar ägda av privatpersoner (41 kap. inkomstskattelagen). Exempel på sådana tillgångar är aktier, räntor, hus, värdesaker (med viss särreglering) etc. När man säljer något som ingår i inkomstslaget kapital kommer vinsten från tillgången att beskattas det år man säljer tillgången (41. kap. 8§ inkomstskattelagen) med 30% (65 kap. 7§ inkomstskattelagen). När man säljer tillgången ska dock bara vinsten beskattas. Vinsten räknas ut som följande:

Försäljningsinkomst - (omkostnadsbelopp + kostnader relaterade till försäljningen) = vinst som beskattas (44 kap. 13 § inkomstskattelagen).

Försäljningsinkomstinnebär den ersättning man får för tillgången brutto.

Omkostnadsbeloppinnebär det man köpte tillgången för. Om man alltså köpte ett hus för 1 miljon och sålde huset för 2 miljoner kommer 1 miljon vara ens omkostnadsbelopp. I omkostnadsbeloppet ingår även förbättringsutgifter. (44 kap. 14§ inkomstskattelagen). När det gäller bostadsrätter finns dock en specialregel. Enligt 46 kap. 5§ inkomstskattelagen ska insatsen utgöra omkostnadsbelopp om personen i fråga köpt bostadsrätten direkt från en bostadsrättsförening eller annan förening som kan likställas en bostadsrättsförening. Om personen i fråga dock köpt bostadsrätten av en annan privatperson gäller inte 46 kap. 5§ inkomstskattelagen.

Förbättringsutgifterinnebär kostnader man lagt ner på sin privatbostad i form av förbättrande reparationer och renoveringar. Detta uppställer dock ett par krav för att man ska få dra av kostnaderna vid en senare försäljning.

1. Kostnaderna för en förbättring måste överstiga 5000 kronor på ett beskattningsår (i ditt fall ett kalenderår) (46 kap. 8§ inkomstskattelagen).

2. Kostnaderna måste avse en förbättring av bostadsrätten. Exempel på sådana saker är att byta ett laminatgolv mot klinkers, installera bastu, renovering rent allmänt etc. Saker som inte är att se som förbättringar är reperationer. Om exempelvis något går sönder och man byter ut saken mot en likadan sak (samma värde) kan detta inte ses som en förbättringskostnad. (46 kap. 9§ inkomstskattelagen).

3. Vissa reperationer får dock skrivas av. Man får, när det gäller privatbostäder, göra avdrag från försäljningsintäkten men reperationskostnader om kostnaden uppkommit inom 5 år innan försäljningen (46 kap. 10 inkomstskattelagen). Krav tillkommer dock att reparationens utförande ska ha förbättrat bostadsrätten vid försäljningstillfället jämfört med anskaffningstillfället. Ett exempel är att om badrumsgolvet verkligen behöver bytas ut vid anskaffningstillfället och man byter ut golvet mot samma materiall så får man göra avdrag för kostnaden eftersom det ändå är förbättring av badrummet jämfört med anskaffningstillfället.

Kostnader relaterade till försäljningen innebär framförallt mäklaravgifter och eventuell marknadsföring eller annan hjälp att sälja bostaden.

Beskattning av bostadsrätt:

Vid beskattning av privatbostadsrätter och privatfastigheter gäller vissa specialregler. Dels kommer inte hela vinsten (se ovan) att tas upp till beskattning. Den del som tas upp till beskattning är 22/30-delar av vinsten (46 kap. 18§ inkomstskattelagen). Detta innebär att man tar vinsten innan skatt och multiplicerar denna med 22/30. Dels har man möjlighet till uppskjuten beskattning om man säljer sin privatbostadsfastighet/bostadsrätt p.g.a. flytt (47 kap. inkomstskattelagen). Detta innebär att man kan skjuta upp beskattningen i vissa fall. För detta krävs dock att det är en ursprungsbostad (att man bott i denna i minst 1 år), att det är permanentboende och att man kommer förvärva en nu bostad senast 2 maj året därpå efter försäljningen (47 kap. 2§ inkomstskattelagen). Detta blir sällan aktuellt vid arvöverlåtelser om man vill sälja denna.

Beskattning av bostadsrätt genom arv.

I svensk skattelag beskattas inte arv i sig (8 kap. 2§ inkomstskattelagen). Dock beskattas såklart fortfarande tillgången när arvtagaren säljer denna. När arvtagare får något i arv kommer denna att hamna i samma skattemässiga situation som överlåten (44 kap. 21§ inkomstskattelagen). Detta innebär att barnbarnen ska använda sig av samma omkostnadsbelopp och förbättringskostnader som deras överlåtare skulle ha använt sig av.

Exempel:

A har en bostadsrätt värd 2 000 000 kronor. A har köpt denna från en privatperson för 1 000 000 och A har lagt ner 200 000 kronor på förbättringskostnader och reparationer. Mäklararvodet var 50 000.

A överlåter denna till B genom arv. B säljer denna för 2 000 000 kronor. B kommer att använda sig av A:s tidigare kostnader och omkostnadsbelopp.

B: beskattning.

Inkomst: 2 000 000.

Omkostnadsbelopp&förbättringskostnader: -1 200 000 (A:s förvärvspris och utgifter)

Mäklararvode: -50 000

Summa beskattning: 750 000 x 22/30≈550 000 kronor.

Sammanfattat svar.

Arv i sig beskattas inte men avyttring av tillgång (t.ex. bostad) beskattas. Mottagaren som vill sälja kommer att få/måste använda sig av arvöverlåtarens omkostnadsbelopp och förbättringskostnader vid försäljningen. Resterande vinst efter alla avdrag kommer att beskattas till 22/30-delar med 30%. Nettoskatten blir alltså 22%.

Vänligen