Behöver vi betala sista hyran eller ej?

2019-02-05 i Avtal
FRÅGA
Två personer samäger en häst Hästen är installad hos en privat näringsidkare (stallägaren) där hyresbeloppet per månad är 2800 inkl moms. I hyreskontraktet stipuleras en uppsägningstid om 3 månader. Då det blir ändrade förhållanden i stallet sägs hyran upp från hyrestagarens sida i januari med sista månad för debitering mars Vid ett möte strax innan avflyttning så pratar stallägaren med ena hästägaren och där även den andra hästägaren finns på plats då säger stallägaren att man inte behöver bry sig om att betala sista månaden. Detta kan bägge ägarna av hästen intyga då de hört det uttalas. Vid avflyttning av hästen 15 februari så ligger det faktura i stallet på noll kronor gällande mars månad. Efter några veckor efter avflyttning dyker det upp en ny faktura med hela hyresbeloppet och krav på betalning. Motiveringen från stallägaren är att det blev fel belopp på nollfakturan och nu ska hela beloppet betalas omgående. Detta bestrids och leder till att stallägaren stämmer den som uppstallningskontraktet står på till att betala hela beloppet inklusive inkassokostnader. Stallägaren påstår också att även att den andra delägaren är betalningsskyldig då man äger hästen gemensamt. Båda fakturorna har samma datum och löpnummer bara ändrat belopp. Kan man göra så är det en giltig fordran? (borde väl vara lagreglerat). Vidare är inte den ursprungliga muntliga betalningsgsbefrielsen giltig? Två personer kan ju intyga att man inte behöver betala marshyran.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

I ert fall föreligger det ett avtalsförhållande mellan stallägaren och personen som avtalat med vederbörande om hyra av stallplats. En grundläggande princip inom svensk avtalsrätt är att ett avtal är bindande mellan parterna och att man inte kan binda tredje man. Det innebär att om delägare X ingår avtal med stallägaren om hyra av stallplats, är det X som är betalningsskyldig enligt avtalet. Delägare Y kan inte bli bunden till stallhyran endast för att vederbörande är samägare till hästen. Utgångspunkten är därmed att stallägaren endast kan vända sig mot X för att få betalt för sin fordran. För att stallägaren ska kunna kräva Y på hyran krävs att både X och Y är avtalsparter med vederbörande. I ett sådant fall hade X och Y varit solidariskt betalningsskyldiga och stallägaren kunde vänt sig till vilken som helst av parterna för betalning.

Det finns vissa formkrav för fakturor, men kravet är i praktiken för att stallägaren inte ska strida mot skatterättsliga regler. I regel går det att ändra beloppet på en faktura, även om löpnumret är detsamma, så länge den inte är bokförd. Däremot finns det inget formkrav för fakturan mellan stallägaren och den som hyr. I teorin hade det varit lika giltigt att stallägaren muntligen krävt hyresgästen på betalning.

Enligt svensk avtalsrätt föreligger det en långtgående avtalsfrihet och avtalsparterna kan avtala förhållandevis fritt sinsemellan. Undantaget är om det finns tvingande lagstiftning (t.ex. konsumenträttsliga sådan) som stadgar annat. Det är således i sin ordning att avtala om att hyresgästen inte ska betala den sista hyresavin. Ett muntligt avtal är lika giltigt som ett skriftligt, men ett muntligt avtal är betydligt svårare att bevisa.

I slutändan kommer det mellan stallägaren och hyresgästen att röra sig om bevisfrågor. Utgångspunkten är att den som påstår något är den som har bevisbördan för det. Stallägaren är den som påstår att det finns en obetald skuld, varför vederbörande har bevisbördan. Jag utgår från att det mellan parterna finns ett skriftligt avtal, varför det är förhållandevis lätt att uppfylla bevisbördan för stallägaren. Om hyresgästen anför att det muntligen avtalats om att sista hyresavin inte ska betalas är det hyresgästen som har bevisbördan för påståendet. Muntliga avtal är mycket svårare att bevisa än skriftliga sådana. Ett sätt att försöka uppfylla bevisbördan är att åberopa vittnesbevisning med de två som hört att sista hyresavin inte behövde betalas. Därefter är det upp till domstol att avgöra vilket bevisvärde vittnesbevisningen har och om hyresgästen uppfyllt sin bevisbörda. Det är tyvärr för mig omöjligt att säg vilken bedömning domstolen kommer att göra i en sådan bedömning då det är flera faktorer som vägs in; exakt vad som framkommer under vittnesbevisningen, men även eventuell trovärdighet m.m.

Sammanfattning och råd

En grundläggande princip enligt svensk avtalsrätt är att avtalsparter inte kan binda tredje man. I ert fall innebär det att det är den som avtalat med stallägaren som eventuellt är betalningsskyldig. Den andra hästägaren är inte avtalspart och inte heller betalningsskyldig. I förhållande till hyresgästen finns inget formkrav för fakturan i den meningen att den skulle vara ogiltig därav och möjlig att bestrida på den grunden. Även en muntlig uppmaning att betala hade varit giltig.

Precis som du själv uttrycker i din fråga så är den muntliga betalningsbefrielsen giltig. Då det är hyresgästen som påstår att en muntlig betalningsbefrielse föreligger är det hyresgästen som har att bevisa det. Det kan vara svårt att bevisa muntliga avtal. Ett sätt att bevisa ett muntligt avtal är genom vittnesbevisning. I slutändan är det sedan upp till domstol att avgöra vilket bevisvärde vittnesbevisning och annan bevisning har och om hyresgästen uppfyllt sin bevisbörda.

Som jag förstått det har det redan skett en stämning till domstol. Eftersom kostnaden är så pass låg kommer målet att behandlas som ett förenklat tvistemål. Ett tvistemål handläggs som ett förenklat sådant om det omtvistade beloppet klart understiger ett halvt prisbasbelopp (f.n. 23.250 kr). Om hyresgästen skulle förlora ett sådant mål blir vederbörande betalningsskyldig till motparten för en timmes rättslig rådgivning och ansökningsavgiften (till skillnad mot ordinära tvistemål vari förlorande part i regel får stå fullt ut för motpartens kostnader). Detsamma gäller omvänt, skulle hyresgästen vinna en tvist har vederbörande bara rätt till ersättning för en timmes rättslig rådgivning. Reglerna innebär att det i regel inte lönar sig att anlita en jurist som företräder en i ett förenklat tvistemål, då ombudskostnaderna sannolikt kommer att överstiga det omtvistade beloppet. Väljer hyresgästen i det här fallet att inte betala fordran eller parterna inte kan komma överens, kan det vara en god idé att konsultera en jurist åtminstone en timme inför förhandlingen. Om ni är intresserade av att konsultera en av Lawlines jurister är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för vidare kontakt och bokning.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Avtal (1152)
2019-08-23 Kan jag som markägare neka dragning av fiber på min mark?
2019-08-22 Försäkringsersättning vid riskökning
2019-08-11 Om en anställd trotsar en muntlig instruktion, är avtalet ogiltigt då?
2019-08-05 Om säljaren häver köpet trots betald handpenning

Alla besvarade frågor (72228)