Bär verkligen en ny fastighetsägare ansvar för tidigare av säljaren uppförda byggnader utan strandskyddsdispens?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är miljöbalken (MB).
Allmänt - Strandskyddsregler
I förarbetena till miljöbalken betonas vikten av att stränder bevaras oexploaterade och det framhålls också att utrymmet för att ge dispens generellt är litet, se prop. 1997/98:45 I s. 321 ff. Mark- och miljööverdomstolen (MÖD)hänvisar ofta i sin praxis till just de här motivuttalandena, se exempelvis avgörandet MÖD 2007:12 i vilket en fastighetsägare blev nekad att få bebygga den enda strandremsa som var allemansrättsligt tillgänglig. Ett annat belysande exempel på svårigheten för fastighetsägare att bli beviljade strandskyddsdispens är rättsfallet MÖD 2006:59 där allemansrättsliga hänsyn utgjorde hinder för en fastighetsägare att uppföra en brygga eftersom bryggor, enligt domstolen, regelmässigt medför att allmänheten uppfattar stränder som förbjudna att beträda. Strandskyddet innebär i princip att fastighetsägarens möjligheter att uppföra eller ändra byggnader eller deras användning förbjuds om det hindrar eller avhåller allmänheten från användandet av strandområden som omfattas av allemansrätten, se 7 kap. 15 § MB. I enskilda fall kan dock kommunen ge dispens från förbudet om det föreligger särskilda skäl, vilket följer av 7 kap. 18 b § MB. Som särskilda skäl vid prövningen av en fråga om upphävande av eller dispens från strandskyddet får exempelvis beaktas om det område som upphävandet eller dispensen avser redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften, se 7 kap. 18 c § 1 st. 1 p. MB. I den nyss nämnda bestämmelsen anges för övrigt ett antal andra omständigheter som också kan tas i beaktande vid bedömningen av om strandskyddet ska upphävas eller om dispens ska ges, men spontant och utifrån den information som framgår av din ärendebeskrivning torde ingen av dessa kunna göra sig gällande i förevarande fall. Uppförsbacken riskerar därmed bli ganska rejäl och du kommer, i vart fall så här vid en första anblick, sannolikt inte kunna nå någon framgång i den här delen, alltså för del fall du har för avsikt att söka exempelvis dispens. Samtidigt ska det naturligtvis noteras att utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det egentligen svårt att göra en adekvat bedömning. Det kan med andra ord inte heller uteslutas att du faktiskt skulle kunna få en ansökan beviljad.
Din huvudsakliga fråga - Vem bär ansvaret?
Här kan inledningsvis och mycket kort kan sägas att det mig veterligen är du i egenskap av nuvarande fastighetsägare som i grunden bär det aktuella ansvaret och stöd för detta återfinns i 26 kap. 12 § MB (se nedan).
Till och med när en fastighet har överlåtits under en pågående domstolsprocess har ansvarsbördan i stort sett placerats hos den nya fastighetsägaren, se avgörandet MÖD 2021:6 som avsåg ett av länsstyrelsen meddelat föreläggande att ta bort vissa anläggningar uppförda av tidigare fastighetsägare och utan just strandskyddsdispens. I de två rättsfallen som du hänvisar till, dvs. MÖD 2017:16 I och II, har den skälighetsbedömning som görs i samband med avvägningen mellan strandskyddsintressena och de enskilda intressena utmynnat i gynnsamma resultat för fastighetsägarna. I 26 kap. 12 § MB sägs nämligen att om tidigare ägare av en fastighet eller tidigare tomträttshavare i denna egenskap har kunnat föreläggas att avhjälpa skada eller olägenhet som uppstått vid deras användning av en fastighet eller en byggnad, anläggning eller anordning på annans mark får en tillsynsmyndighet ge ett sådant föreläggande mot en ny ägare eller tomträttshavare, om det är skäligt (min kursivering).
I 2021 års avgörande (se ovan), i vilket det också hänvisas till domarna från 2017, uttalade MÖD följande: ”Vid skälighetsbedömningen ska det göras en avvägning mellan naturvårdens intresse att få en rättelseåtgärd utförd och den enskildes intresse att inte drabbas av oskäliga kostnader. Vid avvägningen kan även beaktas, t.ex. hur lång tid som har förflutit sedan anläggningen i fråga uppfördes eller om det av något särskilt skäl varit svårt att bedöma anläggningens laglighet. Den enskildes intressen bör inte väga särskilt tungt om överlåtelsen har föranletts av en önskan att hindra ingripanden från det allmänna (se prop. 1981/82:220 s. 138 samt MÖD 2017:16 I och II). Som utgångspunkt för prövningen gäller, liksom i allmänhet i fråga om strandskydd, att lagstiftningens syften är långsiktiga och att strandskyddsintressena är mycket starka.”. Det sistnämnda behandlades även inledningsvis i den här skrivelsen.
Oavsett vilket är min uppfattning, som svar på din faktiska fråga, att du som nuvarande fastighetsägare har att rätta dig efter eventuella förelägganden trots att det inte är du som ursprungligen har uppfört byggnaderna på din fastighet.
Ytterligare en aspekt - Kan du kravställa tidigare säljled?
Avsaknaden av bygglov är ganska snarlik situationen när en byggnad uppförts utan strandskyddsdispens eftersom det i båda fallen handlar lovpliktiga åtgärder. Den lagstiftning som främst behöver beaktas i den här delen är jordabalken (JB).
Och generellt kan följande anföras. Bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB är helt central och av första stycket följer att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § (i samma kapitel) om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. I andra stycket sägs att som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av första stycke framgår att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dessa. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning (”som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad”). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren lämnar är mycket precisa. Av andra stycket följer ju att köparen har en undersökningsplikt och att denna är långtgående. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper. Det kan därför konstateras att köparen inte bara har rätt att vidta en ordentlig besiktning i samband med ett fastighetsköp utan snarare att denne faktiskt är skyldig att genomföra en sådan.
Men av hovrättsfallet RH 2014:33 framgår, trots det ovan sagda, att utgångspunkten är att en köpare har rätt att förvänta sig att bygglov finns för vidtagna bygglovspliktiga åtgärder. Vidare anför hovrätten i domen att det inte kan komma i fråga att ålägga en köpare någon allmän undersökningsplikt av att bygglov finns för om- eller tillbyggnader. I 4 kap. 19 a § 1 st. JB sägs dock att köparen inte får åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12och 17--19 §§ (i samma kapitel), om han eller hon inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han eller hon märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Köparen måste alltså reklamera inom skälig tid och frågan blir då om en reklamation efter så här lång tid (2017) kan anses ha skett inom skälig tid. Högsta domstolen (HD) uttalade i avgörandet NJA 2008 s. 1158 att regeln att meddelande ska lämnas inom skälig tid avser att medge en bedömning som tar hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. Som regel bör bedömningen vara strängare om köparen är en näringsidkare än om köparen är en privatperson. HD anförde vidare att vilket mått av sakkunskap som köparen har också är en omständighet som bör beaktas och att en köpare kan behöva biträde av en sakkunnig person för att bedöma huruvida ett fel föreligger som kan göras gällande mot säljaren. I det aktuella rättsfallet ansåg HD att den reklamation som skett efter 4,5 månader var framställd inom skälig tid.
Om avsaknad av bygglov kan likställas med utebliven strandskyddsdispens i jordabalkens mening låter jag dock vara osagt (men gissningsvis är detta inte en helt orimlig tanke) och huruvida du även orkar driva en process mot säljaren är för mig ovisst. Men min uppfattning är nog ändå att drygt sex dessvärre är alldeles för lång tid. Om det krävdes någon nämnvärd sakkunskap för att kunna fastställa (upptäcka) att erforderlig strandskyddsdispens saknades vet jag inte heller.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig med författande av kravbrev, domstolsinlagor, svaromål och/eller andra typer av handlingar eller utlåtanden och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
