Avvikande boarea i hyresavtal
Hej
Jag och min sambo hyr en lägenhet. Lägenheten är en ombyggd del av en källare, så vi bor i samma hus som våra hyresgäster.
Lägenheten annonserades på blocket och de stod 65 m2 för 12 000 kr/mån.
I vårat avtal står boendeytan på ca 60 m2 för 12 000kr/mån.
Men vi, efter att ha varit hos vänner och fått en uppfattning för vad 65 m2 faktiskt är så insåg vi att något inte stämmer.
Jag har mätt upp hela lägenheten ett antal gånger och landar alltid på 45 m2.
Vi känner oss minst sagt lurade, de var vårat första boende efter examen som vi tog i lite halvpanik i brist på annat.
I min mening så uppfyller vi sida i avtalet och betalar summan som står på vårat kontrakt, men blir inte tilldelade de som står att vi skall få i avtalet. Boytan diffar på ca 30%.
Jag har kontaktat min hyresvärd angående detta och utan ett direkt svar. Allt finns i skrift.
Jag undrar om detta kan rubriceras som avtalsbrott eller liknande? Hur går jag vidare nu?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Är lägenheten fel i förhållande till avtalet?
Vid bedömning av huruvida lägenheten är fel i förhållande till ert avtal är såklart avtalet utgångspunkten. Om ni avtalat om att lägenheten ni hyr ska ha en areal som uppgår till ca 60 m2 ska lägenheten naturligtvis också uppgå till ca 60 m2. Om lägenheten däremot är väsentligt mycket mindre är lägenheten inte avtalsenligt, och därmed fel i förhållande till avtalet.
Även inom köprätten brukar man prata om att fel föreligger om varan (i detta fallet en hyreslägenhet) avviker från vad man som köpare med fog kunnat förutsätta. Även om bestämmelsen inte återfinns i lagtexter om hyresrätt (exempelvis JB 12 kap) får den en materiell inverkan även där (genom analog tolkning av lagtexten). Då du tecknar ett hyresavtal för en fastighet kan du förvänta dig att fastighetens skick stämmer överens med vad du blivit informerad om vid avtalsslut.
I detta fallet har du blivit informerad om att lägenhetens areal ska uppgå till ca 60 kvadratmeter. Det lämnar såklart en viss felmarginal, men enligt min uppfattning bör inte felmarginalen här kunna utgöras av en yta motsvarande 25% av den avtalade ytan. Mot denna bakgrunden måste det kunna anses att lägenheten avviker från vad ni avtalat om, varpå lägenheten avviker från vad du som hyresgäst med fog kan förvänta dig.
Spelar det någon roll att ni bott i lägenheten över längre tid utan att inse det?
Ofta är det svårt att få en korrekt uppfattning om en lägenhets storlek utan att genomföra mätningar såsom ni gjort i senare skede. Att genomföra sådana mätningar är emellertid inte sedvana och ingenting gemene man gör innan densamme ingår hyresavtal. Att ni först insåg skillnaden då ni befann er i en lika stor lägenhet borde är således helt naturligt. Det borde således inte inverka på bedömningen av huruvida ni borde få en nedsatt hyra.
Sedvana kring hyressättning
En hyra ska enligt praxis vara skälig. Detta innebär att man inte får ta ut för mycket i hyra. Vid bedömning av vad som är skäligt räknas det bland annat in var bostaden ligger, om den är inredd, bostadens skick och bostadens storlek. Om jämförbara lägenheter på 45 m2 i samma område hyrs ut för 12 000kr kan hyran för er del vara skälig, oaktat att ni enligt avtalet vill ha mer. Jag besitter personligen ingen sådan kunskap, men antar att er hyra motsvarar marknadsläget för lägenheter som uppgår till 60 m2.
Jämkning
Generalklausulen i AvtL 36§ stadgar att ett avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. I ert fall är förhållandet mellan lägenhetens storlek och hyran i direkt korrelation. Eftersom det ena avtalsvillkoret inte uppfylls (60 m2 i areal) borde er ersättningsskyldighet motsvara vad som faktiskt presterats.
Precis som du själv konstaterat avviker lägenheten från vad du kan förvänta dig av avtalet, jag bedömer att avtalsbrott föreligger. Lämpliga påföljder i detta fall är enligt mig skälig nedsättning av hyran, motsvarande hur ert bruksvärde minskat givet storleksförändringen.
Friskrivningsklausuler
Det kan finnas klausuler i ert avtal med hyresvärden som reglerar hyresvärdens ansvar vid fel. För att friskrivningar ska få genomslag måste de emellertid vara preciserade och tydliga (NJA 2016 s. 237). Detta är emellertid ingenting jag kan utreda då det inte finns någon information om detta i er fråga.
Slutord
Jag tror absolut att ni kan ha ett anspråk gentemot hyresvärden, men det finns lite lösa trådar i informationen jag har att utgå ifrån. En jurist kan hjälpa er med tolkning av ert avtal och hur det påverkar situationen med lägenheten. Jag rekommenderar er därför att söka vidare juridisk rådgivning i frågan.
Vänligen,
