Avtalsservitut avseende väg till fastihet
Hej! En grannfastighet till min fars fädernegård skall säljas. Grannfastigheten köptes på 1930-talet och hade då en mycket enkel tillfartsväg genom skogen. Troligen i mitten av 1950-talet fick grannfastigheten tillgång till en nyanlagd "riktig" väg. Den nås genom att delvis utnyttja vår fädernegårds mark efter att en stengärdsgård flyttats en bit. Till grund för ovanstående fanns endast ett muntligt löfte mellan parterna, inget servitutsavtal. I samband med den nu aktuella försäljningen, som kommer att ske med stor vinst, önskar grannfastigheten ett servitutsavtal, annars är fastigheten troligen inte möjlig att sälja. Avtalet är således enligt min mening mycket värt för säljarna. Nuvarande ägare till fädernegården har blivit erbjuden ca 1% av den aktuella köpeskillingen för grannfastigheten. ( Det aktuella området är ca 30kvm, grannfastigheten är ca 3 100 kvm.) Min icke professionella bedömning är att detta är alldeles för litet för ett avtalsservitut för all framtid. Finns någon praxis för liknande situationer?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Tillämpade lagrum
Bestämmelser om din fråga hittar vi i Jordabalkens (JB) fjortonde kapitel, som reglerar avtalsservitut, samt Anläggningslagen (AL).
Regler om vederlag vid avtalsservitut
När det gäller avtalsservitut finns det ingen rådande praxis med hänvisningen att avtalet är fritt förhandlingsbart. Faktum är att det inte är helt ovanligt att vederlag uteblir, det vill säga att avtalet ingås gratis goda grannar emellan, 14 kap. 5 § JB. Med detta i åtanke är det svårt att svara på vad som borde vara att räkna som lämpligt pris med tanke på att avtalsservitut och deras egentliga värde skiljer sig avsevärt från varandra. Av vad du berättar är tillgången till vägsservitutet oerhört viktigit för den härskande fastighetens (grannfastighetens) funktion och värde. Detta värde ska samtidigt ställas mot vilken olägenhet som det medför den tjänande fastigheten (Fädernegården) att tillåta grannfastigheten att använda vägsservitutet. Är fallet sådant att det praktiskt taget inte medför någon olägenhet alls för Fädernegården talar detta för att vederlaget inte bör beräknas lika stort som om fallet vore det motsatta, det vill säga att användingen av vägen upplevs som väldigt störande.
Utifrån dessa tankar får härskande och tjänande fastighet försöka förhandla fram ett rimligt pris som förhoppningsvis båda känner sig nöjda med.
En fastighets rätt till väg
Viktigt att tänka på i ägaren av Fädernegårdens situation är att man inte har rätt att neka ett avtalsservitut avssende en väg som är av väsentlig betydelse för att tillgodose grannfastighetens behov av en väg. För att detta lagrum ska vara tillämplig krävs det dock att servitutet är i direkt ankytning till grannfastigheten. Bestämmelsen tar syfte på att en fastighet alltid har rätt till en väg till och från sig - man ska inte vara "strandsatt" enkelt formulerat. Utifrån vad du berättar verkar så vara fallet och detta innebär att det finns risk för att servitutet i ert fall inte får nekas, 49 § AL.
Innebörden av det anförda är att jag vill påtala en försiktighet med att neka avtalsservitutet grundat på för lågt vederlag, eftersom denna bestämmelse skulle kunna ge dem rätten till vägen gratis om alla förutsättningar finns och de bestrider det nekade beslutet, NJA 2014 s. 228.
Avslutning
Sammantaget finns det ingen praxis som hänvisar till vad ett vägsservitut normalt sett är värt utan härskande och tjänande får helt enkelt avtala utifrån dess behov och vilken olägenhet som det medför. Jag vill också varna för att neka grannfastigheten rätten till servitutet på grunden att en fastighet i regel har rätt till ett vägsservitut som är av väsentlig betydelse för in- och utfart. Det finns då risk att detta avtalsservitut ingås utan vederlag.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga och skulle du ha några följdfrågor eller känner att du vill anlita en av våra jurister på vår byrå för att få hjälp med avtalsservitutet är det bara att höra av dig till mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag med prisuppgift. Annars önskar jag dig lycka till!
Vänligen
