Arrendators skydd i samband med exekutiv försäljning
Hej
Om man hyr en fastighet till en sommarstuga och om fastigheten ska säljas vid konkurs har den som arrenderar förköpsrätt ?
Mvh
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag förstår din fråga undrar du om en arrendator/hyresgäst har förköpsrätt till fastigheten vid en exekutiv försäljning av fastigheten i samband med en konkurs. Du använder både orden "hyr" och "arrenderar" i din fråga. I jordabalken görs det en skillnad på arrende och hyresrätt, vilket innebär att det kan bli vissa skillnader beroende på om det rör sig om arrende eller hyresrätt. Jag kommer därför nedan att gå igenom vad som gäller för både arrende och hyresrätter i samband med en exekutiv försäljning.
Regler om exekutiv försäljning av fast egendom finns främst i utsökningsbalken (UB) 12 kap.
Utmätt fast egendom (exempelvis i samband med konkurs), säljs på offentlig auktion (UB 12 kap 1 §). Vid en sådan offentlig auktion, har varken hyresgäst, arrendator eller annan nyttjare någon förköpsrätt. Ett kort svar på din fråga är alltså att det inte finns någon förköpsrätt för en hyresgäst eller arrendator vid en exekutiv försäljning av fastigheten.
Dock finns det vissa andra regler som blir aktuella för en arrendator eller hyresgäst i samband med en exekutiv försäljning. Enligt UB 12 kap 33 § är nyttjanderätter (däribland arrende och hyresrätt) skyddade (det vill säga att de består efter försäljningen) utan särskilt förbehåll, om rättigheten har bättre rätt än exekutionsfordringen. Exekutionsfordringen är i detta sammanhang den fordran som tillhör den fordringsägare som ansökt om utmätning (UB 12 kap 26 § 2 st). Den fråga du måste ställa dig är därmed om arrendet/hyresrätten är inskriven före exekutionsfordringen förföll till betalning.
Om arrendet/hyresrätten har sämre rätt än exekutionsfordringen, ska nyttjanderätten särskilt förbehållas, om det saknas anledning att anta att rättigheten belastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare med bättre rätt (UB 12 kap 33 § 2 st). I praktiken innebär detta att arrendet/hyresrätten ska särskilt förbehållas, så länge den inte innebär en ekonomisk belastning (skada) för köparen av fastigheten. Bestämmelsen tar sikte på fall då fastighetens pris blir lägre på grund av att den belastas med arrendet/hyresrätten. Jag kan tyvärr inte göra en bedömning av om arrendet/hyresrätten i ditt fall utgör en sådan belastning, då jag skulle behöva mer information. Det kan dock sägas att du kan behöva bevaka din rättighet vid ett bevakningssammanträde, för att din rätt ska bestå (UB 12 kap 23 §).
Sammanfattningsvis finns det alltså ingen förköpsrätt för arrendator eller hyresgäst i samband med en exekutiv försäljning av en fastighet. Dock finns det flera skydd i lagen för att rättigheten ska bestå efter försäljningen. För ytterligare frågor om vad som gäller i ditt enskilda fall och frågor om auktionen och bevakningssammanträdet, rekommenderar jag dig att ta kontakt med Kronofogden, som handlägger dessa ärenden. Kontaktuppgifter finns här.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
