Är tidigare hyresavtal för fritidshus gällande gentemot ny ägare av fritidshusen?
Hej, Vi står i begrepp att köpa två fritidshus. Nu är båda husen uthyrda till olika hyresgäster under ca 3 månader efter att vi övertagit husen. Kan vi avboka hyresgästerna? Vi som nya ägare av husen har inget avtal med dom, utan det är den gamla ägaren som har ett muntligt hyresavtal med hyresgästerna. Mvh XXXX XXXX
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på lawline med din fråga.
Jag tolkar det som att du planerar att köpa två fritidshus som för nuvarande är uthyrda och du undrar över dina möjligheter att be hyresgästerna att flytta ut ur fritidshusen eller dina möjligheter att säga upp hyresavtalen. I mitt svar kommer jag att hänvisa till Jordabalken (JB) som reglerar hyresavtal och köp av fastigheter.
Gäller hyresavtalen efter att du har köpt fritidshusen?
Den tidigare fastighetsägaren har muntligt ingått avtal med hyresgästerna och gett dem rätt att bo i fritidshusen. Detta innebär att hyresgästerna har en avtalad nyttjanderätt till fritidshusen. Vid köp av en fastighet ska den nuvarande ägaren informera köparen, i detta fall dig, om att fritidshusen är uthyrda ( 7 kap. 11 § JB). Den nuvarande ägaren gör därmed ett förbehåll om den nyttjanderätt som hyresgästerna har. När ett förbehåll har gjorts medför detta att upplåtelsen av nyttjanderätten gäller mot den vilken fastigheten överlåtes. Detta innebär att om den nuvarande ägaren har informerat dig om att dessa hyresgäster existerar och hyr fritidshusen kommer hyresavtalen vara gällande även efter att du köpt fritidshusen, eftersom förbehåll gjorts. Det framgår av din fråga att du är medveten om att fritidshusen är uthyrda därför utgår jag ifrån att den nuvarande ägaren har gjort ett förbehåll. Om den nuvarande ägaren inte har informerat dig har inget förbehåll gjorts. Du är dock medveten om att fritidshusen hyrs ut vilket innebär att du är i “ond tro” och därför kommer hyresavtalen även vara gällande efter att du har köpt fritidshusen, även om ett förbehåll inte gjorts ( 7 kap. 14 § JB). Att vara i ond tro innebär att man är medveten om att hyresavtalen existerar, om du däremot hade köpt fritidshusen utan vetskap om uthyrningen hade du varit i “god tro”. Eftersom hyresavtalen kommer vara giltiga och gällande efter att du har köpt fritidshusen har du även rätt att kräva hyra av hyresgästerna såsom ny hyresvärd ( 7 kap. 17 § JB).
Har du rätt att säga upp hyresavtalen?
Efter att du har köpt fritidshusen intar du en ställning som hyresvärd. Beroende på om hyresgästerna använder fritidshusen som permanentbostad eller endast för fritidsändamål regleras hyresavtalet av olika lagar. Om hyresgästerna hyr fritidshuset för fritidsändamål tillämpas bestämmelserna i jordabalken om det däremot används såsom privatbostad tillämpas lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Detta gäller om hyresgästerna hyr fritidshusen för fritidsändamål:
Om hyresgästerna hyr fritidshusen för fritidsändamål blir reglerna i Jordabalken tillämpliga. Av din fråga framgår ej om hyresgästerna har hyresavtal på bestämd eller obestämd tid (även kallat tillsvidare avtal). Du nämner dock att husen är uthyrda i ca. 3 månader efter att du köpt husen. Jag tolkar detta såsom att hyresgästerna har ett avtal på bestämd tid. Ett hyresavtal på bestämd tid upphör att gälla vid avtalstidens utgång, men om hyresgästerna har hyrt fritidshuset i mer än 9 månader krävs fortfarande att en uppsägning av avtalet sker (12 kap. 3 § JB). Om en uppsägning inte sker korrekt kan det tidsbestämda hyresavtalet övergå till ett obestämt tillsvidare avtal. Beroende på hur länge hyresgästerna har bott i fritidshusen kan tiden för uppsägning variera. Om hyresgästerna har bott i fritidshusen längre än två veckor men som längst 3 månader ska uppsägning ske en vecka i förväg, om hyresgästerna har hyrt fritidshusen längre än 3 månader ska hyresavtalet sägas upp 3 månader i förväg (12 kap. 4 § JB). Om hyresgästerna har hyrt fritidshusen i 3 månader eller mer ska uppsägningen vara skriftligt ( 12 kap. 8 § JB). Huvudregeln är att ett hyresavtal på bestämd tid inte kan sägas upp i förtid. Detta innebär att du inte kommer kunna säga upp hyresgästernas hyresavtal i förtid, förutsatt att det inte finns speciella omständigheter såsom att hyresgästerna har hyrt ut fritidsbostäderna i andra hand, bidrar till att ohyra uppkommer, eller bryter mot hyresavtalet. Du kommer därmed behöva säga upp avtalet för att undvika förlängning men avtalet upphävs vid avtalstidens slut.
Detta gäller om hyresgästerna hyr fritidshusen såsom permanentboende:
Av din fråga framgår ej om hyresavtalen är på bestämd eller obestämd tid. Jag tolkar det såsom att det rör sig om ett tidsbestämt avtal eftersom du nämner att husen är uthyrda i ca. 3 månader efter att du har övertagit huset. Tidsbestämda avtal upphör att gälla vid avtalstidens slut, dock har du rätt att säga upp avtalet innan avtalstidens slut ( 3 § Privatuthyrningslagen). Om en uppsägning görs innan avtalstidens slut har hyresgästerna rätt till 3 månaders uppsägningstid. Hyresgästerna har inte rätt till förlängning av hyresavtalet vid uppsägning. Detta innebär att du efter köpet av fritidshusen har rätt att säga upp hyresgästerna, dock har dem rätt att bo kvar i tre månader efter att uppsägningen gjorts.
Vad gäller sammanfattningsvis och vad kan du göra i den uppkomna situationen?
Trots att du inte har ingått hyresavtalen med hyresgästerna kommer dessa avtal fortfarande vara giltiga och gällande efter att du har köpt fritidshusen och blivit den nya ägaren. Anledningen att hyresavtalen är fortsatt gällande är p.g.a. att den nuvarande ägaren har gjort förbehåll om hyresavtalen och informerat dig om detta eller att du på annat sätt blivit medveten om hyresavtalen och anses vara i ond tro (du är med andra ord medveten om att hyresavtalen existerar). Då blir hyresavtalen bestående även vid ett ägarbyte för fastigheten. Du har rätt att kräva hyra av hyresgästerna. Det du bör göra nu är undersöka om hyresgästerna använder fritidshusen såsom permanentboende eller till fritidsändamål och om hyresavtalen är på bestämd eller obestämd tid. Utifrån denna information bör du sedan säga upp hyresavtalen. Du bör därmed kontakta eller uppsöka hyresgästerna och skriftligt informera dem att hyresavtalen kommer upphöra efter att deras hyrestid har utgått alternativt att hyresavtalet är uppsagt och uppsägningstiden är 3 månader förutsatt att hyresgästerna använder fritidshusen som sin permanenta bostad.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänligen,
