Är läckande element och följande fuktskada dolda fel som säljaren ansvarar för?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Som jag förstår det undrar du vilka möjligheter du har att göra felet med elementen och golvet gällande gentemot säljaren så att hen ansvarar för de kostnader som du drabbas av. Du verkar ha koll på att köparen endast kan kräva ersättning för s.k. dolda fel. Jag kommer därför ta avstamp därifrån och försöka besvara frågan om det här är ett dolt fel eller inte.
Vad räknas som dolda fel?
Köparen kan endast göra gällande sådana fel som han inte upptäckt eller kunde förväntas upptäcka genom en noggrann undersökning av hela fastigheten (jordabalken 4 kap. 19 §). Undersökningsplikten är långtgående och omfattar allt som kan iakttas med syn, hörsel, lukt och känsel. Även svåråtkomliga utrymmen som man måste krypa in i för att undersöka omfattas av undersökningsplikten. Sådana utrymmen som inte kan undersökas utan att bryta upp någon del av byggnaden, t.ex. bända upp golvplankor, omfattas normalt sett inte av undersökningsplikten. Situationen blir däremot en annan om det finns anledning att misstänka att ett fel kan gömma sig i det utrymmet. Då innebär undersökningsplikten också att man är tvungen att ta loss eller bryta upp delar av byggnaden. Alla fel som inte omfattas av undersökningsplikten räknas som dolda fel.
Det innebär att köparen inte kan kräva ersättning för fel som omfattas av undersökningsplikten. En besiktningsmans undersökning av fastigheten med tillkommande besiktningsprotokoll som gåtts igenom av säljare och köpare är en bra utgångspunkt för vilka fel som kan göras gällande men tyvärr inte slutdestination. Fel som finns med i besiktningsprotokollet kan aldrig vara dolda eftersom köparen då uppmärksammats på dessa innan köpet och därmed förlorat sin möjlighet att kräva ersättning för dessa i efterhand. Besiktningsprotokollet är på sätt och vis mer till för säljaren i detta avseende.
Alla fel som inte finns med i besiktningsprotokollet är inte nödvändigtvis dolda
Bara för att besiktningsmannen missat ett fel är det inte nödvändigtvis ett dolt fel. Besiktningsmannens undersökning motsvarar inte alltid hela undersökningsplikten. Om man anlitat en besiktningsman ska typiskt sett alla eventuella fel upptäckas men bara för att besiktningsmannen begår ett misstag och missar ett fel så är det inte automatiskt dolt. Man gör fortfarande en bedömning ifall felet omfattas av köparens undersökningsplikt och ifall så är fallet kan inte köparen hålla säljaren ansvarig för det.
Vad gäller för elementen?
Undersökningsplikten omfattar allt som du kan iaktta med syn, lukt, hörsel och känsel. Ventilerna på elementen ingår sannolikt i undersökningsplikten, särskilt om elementen är gamla som du skriver. Därför kommer du förmodligen inte kunna kräva ersättning för dessa.
Vad gäller för golvet under ett av elementen?
Genom en noggrann undersökning borde ni upptäckt att elementen läcker. Då borde ni också fått skäl att misstänka att golvet under elementen skulle kunna vara fuktskadat. Redan i det här läget omfattas golvet av undersökningsplikten. Du skriver dessutom att ni kan se att golvet börjat resa sig under ena elementet. Min bedömning är därför att inte heller detta utgör ett dolt fel.
Mäklarens agerande
Mäklaren är skyldig att skriftligen upplysa köparen om dennes undersökningsplikt av fastigheten och verka för att hen genomför en sådan undersökning (fastighetsmäklarlagen 3 kap. 12 §). Det är slarvigt av mäklaren att säga att du uppfyllt din undersökningsplikt genom att ta dit en besiktningsman. Det är självklart klokt och mer eller mindre nödvändigt att anlita en professionell besiktningsman men som jag beskrivit här ovanför har inte köparen automatiskt uppfyllt sin undersökningsplikt endast på den grunden vilket mäklaren borde känna till. Du kan rikta ett skadeståndsanspråk mot mäklaren eftersom hen av oaktsamhet åsidosatt sin upplysningsskyldighet gentemot dig som köpare (fastighetsmäklarlagen 3 kap. 25 §). Det kan vara klokt att kolla igenom eventuell dokumentation från mäklaren för att se om du blivit underrättad om detta. För att kunna kräva mäklaren på skadestånd måste du meddela han eller hon att du riktar ett skadeståndsanspråk mot honom eller henne inom rimlig tid (fastighetsmäklarlagen 3 kap. 26 §). Två månader brukar anses vara inom rimlig tid.
Besiktningsmannens misstag
Besiktningsmannen har normalt sett ett professionsansvar gentemot den som beställt hans tjänster och han ansvarar därför för att utföra uppdraget fackmannamässigt och med omsorg för köparens intressen (konsumenttjänstelagen 4 §). Eftersom säljaren anlitat besiktningsmannen omfattas du tyvärr inte av det konsumentskydd som följer av kontraktsförhållandet. Du kan däremot kräva besiktningsmannen på skadestånd utanför kontraktsförhållandet (skadeståndslagen 2 kap. 2 §). För att få ersättning för förmögenhetsskada måste skadan däremot ha orsakats genom brott vilket inte är fallet här. Du saknar därför tyvärr möjlighet att kräva besiktningsmannen på skadestånd.
Sammanfattning
Du har som köpare en långtgående undersökningsplikt. Den är inte automatiskt uppfylld för att man anlitat en besiktningsman. Både felen på elementen som läcker och den fuktskada som orsakats på golvet under ett av elementen omfattas av din undersökningsplikt som köpare. Inget av felen är alltså s.k. dolda fel. Du kan därför inte kräva säljaren på ersättning för något av dessa fel. Eftersom mäklaren sagt till dig att du uppfyllt ditt undersökningsansvar genom att gå igenom besiktningsprotokollet med säljaren och förmodligen inte skriftligen upplyst dig om ditt verkliga undersökningsansvar finns möjlighet att kräva denna på skadestånd. Då måste du meddela mäklaren om detta inom rimlig tid, förmodligen inom max två månader. Besiktningsmannen kan du inte kräva på skadestånd eftersom du inte anlitat honom och därför inte omfattas av kontraktets konsumentskydd.
Jag hoppas du fått svar på dina frågor!
Vänliga Hälsningar,
