Är jag ersättningsberättigad om min hyresvärd hyr ut olagligt i andra hand till mig?
Jag bor för tillfället i andrahand och är orolig att min hyresvärd hyr ut olagligt. Jag har en misstanke att jag står som inneboende, vilket inte är avtalat i papperna. Om det skulle vara olagligt - blir hyresvärden på något sätt betalningsskyldig till mig?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Uthyrning av hyresrätter regleras i 12 kap. Jordabalken (JB), kapitlet brukar också kallas också för "hyreslagen".
Om andrahandsuthyrning
En hyresgäst får lov att hyra ut sin bostad i andra hand ex. om hen ska vara iväg en längre period för arbete eller studier på annan ort eller vill pröva samboförhållande. Hyresgästen får måste ha hyresvärdens samtycke till detta (12 kap. 39 § JB) eller tillstånd från hyresnämnden (12 kap. 40 § JB).
En otillåten andrahandsuthyrning är en grund för hyresrättens förverkan och hyresvärden får lov att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42 p.3 JB). Dock måste hyresvärden säga upp avtalet inom 6 månader från att denne fick vetskap om den olagliga andrahandsuthyrningen, annars förlorar det sin grund för förverkande (12 kap. 43 § 2 st JB).
Andrahandsuthyrning till oskäligt hög hyra är ett brott
Sedan oktober 2019 är det också straffbart ifall en person olagligt (utan samtycke/ tillstånd) hyr ut sin hyresrätt i andra hand + tar ut en oskäligt hög hyra gentemot sin hyresgäst. Brottet stadgas i 12 kap. 65 c § JB och om det inte är ringa kan personen dömas till böter eller upp till 2 års fängelse. Lite om brottet och vad som är oskälig hyra går att läsa om här.
Om andrahandsuthyrningen är olaglig, vad innebär det för andrahandshyresgästen?
En andrahandsuthyrning är egentligen enbart ett avtal mellan hyresgästen och andrahandshyresgästen. Det har ingen påverkan alls på det första hyresavtalet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen. Det innebär i sin tur att om hyresvärden väljer att säga upp hyresavtalet på förverkandegrunden att andrahandsuthyrning skett utan samtycke, eller för att hyresgästen inte betalar hyran så så måste hen flytta och avtalet till andrahandshyresgästen sägs automatiskt upp då det inte längre finns någon hyresrätt att ha ett avtal kring. Det finns inte heller någon särskild rätt för andrahandshyresgästen att ta över första hyreskontraktet. Det kan alltså vara riskfyllt att inneha ett andrahandskontrakt, och man bör därför vara medveten om detta.
Dock finns visst skydd. En hyresgäst som tagit betalt allt för oskäligt hög hyra av sin andrahandshyresgäst kan bli återbetalningsskyldig för den del som var oskälig (12 kap. 55 f § JB). En andrahandshyresgäst har också möjlighet att få besittningsskydd efter 2 år, som innebär att man inte kan tvingas flytta utan skäl på uppsägningsdagen (12 kap. 45 § p.1 JB).
Vad gäller för dig?
Som beskrivits ovan har andrahandshyresgästen väldigt få rättigheter, utan får lita på att förstahandshyresgästen fullföljer sina plikter enligt hyresavtalet. Trots att olaglig andrahandsuthyrning fått skarpare regler nyligen, verkar det inte finnas någon rätt till ersättning enbart på grunden att avtalet varit otillåtet. Däremot om förstahandshyresgästen dessutom krävt en oskälig hyra riskerar hen straff samt blir återbetalningsskyldig för den summan av hyran som varit oskälig.
Om du misstänker att ditt avtal inte är tillåtet kan du göra en anmälan till Hyresnämnden, som kan undersöka saken och hjälpa dig om det visar sig att du har rätt. Lycka till!
Jag hoppas att detta gav svar på din fråga. Annars är du välkommen att ställa fler frågor till oss här på Lawline!
Vänligen,
