Är det hyresavtalet eller hyresförhållandets längd som bestämmer hur lång uppsägningstiden är?
Hej! Jag behöver hjälp med att bena ut vad som avser hyrestiden i ett hyresavtal för lokal. Jag har ett avtal som är tidsbestämt, det är skrivet på 1 månad, med 1 månads förlängning och 3 månaders uppsägningstid. Jag har nu haft avtalet längre än 9 månader. Har jag då 3 månaders eller 9 månaders uppsägningstid då hyresförhållandet varit längre än 9 månader. När jag läser i lagtexten 4§ stycket längst ner så står det: Ska ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast... nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är en fråga om lokal. Lag (1984:694). Jag har svårt att förstå om det är hyrestiden på avtalet eller hyresförhållandet som avgör om det är 3 eller 9 månader.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Din fråga regleras i 12 kap. Jordabalken (JB). Även kallat mer vardagligt för, "Hyreslagen".
Avtal eller lag?
Först så ska det sägas att hyreslagen är så kallat semidispositiv. Det innebär att man genom avtal kan komma överens om vissa villkor som avviker från vad som följer direkt av lagtexten. Därmed kan vissa hyresavtal skilja sig åt från vad som står i lagen. Men man får inte avtala bort alla delar i hyreslagen. Vissa paragrafer är nämligen till för att skydda hyresgästen och kan därmed inte avtalas bort. Skulle man genom avtal komma överens om villkor som strider mot en sådan paragraf som man inte får avtala bort, så skulle det villkoret vara utan verkan som utgångspunkt (12 kap. 1 § 5 stycket JB). För att veta vad som får avtalas om och inte så får man därmed läsa paragraferna som är relevanta för din fråga
Vad gäller i ditt fall?
Då du hyr en månad i taget så är det hyra för bestämd tid enligt lagen. Huvudregeln är att ett sådant avtal upphör vid hyrestidens utgång om inte annat är avtalat. Detta är alltså ett sådant villkor som man får komma överens om genom avtal även om det står någonting annat i lagen. Avtalet går alltså här före lagen. Ni har avtalat om att det ska vara automatisk förlängning med en månad och att uppsägning ska ske vilket är helt lagenligt (12 kap. 3 § 2 stycket JB). Det finns även en tvingande regel i samma paragraf som stadgar att ett hyresförhållande som ert som varat mer än nio månader måste sägas upp, detta kan inte avtalas bort.
Uppsägningstiden regleras som du själv påpekat i 12 kap. 4 § 2 stycket JB. Viktigt att nämna är att även denna paragraf är semidispositiv och det är möjligt att avtala om längre uppsägningstider. Här är det hyrestiden på avtalet som ska beaktas, vilket i ditt fall är en månad. Därmed så ska du enligt lagen ha en uppsägningstid på en vecka (12 kap. 4 § 2 stycket 2 punkten JB). Som tidigare sagt så får man avtala om längre uppsägningstid, vilket ni har gjort då ni har kommit överens om tre månader i stället. Det är då tre månaders uppsägningstid som gäller.
Sammantaget
Det korta svaret på din fråga är därmed att det är hyresavtalet som är utgångspunkten för bedömningen om vilken hyrestid som gäller i ditt fall. Enligt lag skulle uppsägningstiden varit en vecka, men på grund av ert avtal gäller alltså istället tre månaders uppsägningstid.
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att kontakta oss på Lawline igen för fortsatt rådgivning.
Med vänliga hälsningar,
