Ansvar för ventilation i bostadsrätt
Hej!
Köpte en bostadsrätt för ett knappt år sedan. Lgh var i dåligt skick framförallt köket med ev fuktskador så Brf kollade efter fukt men ingen fanns, föreningen rev hela köket på min begäran då hela lgh skulle totalrenoveras.
Kvar i köket låg lite bråte bl a en låda som jag och hantverkaren trodde var en spisfläkt
Allt rullade på, jag flyttade in, bodde på landet hela sommaren, senare på hösten hade vi en OVK besiktning av Jonas, som sa att ventilationen i badrummet var lika med 0, inget utsug överhuvud taget!!!
Röret var igensatt med typ fogskum utom åt ett håll! Så märkligt
Fick även nedslag på att det var fel frånluftsdon i köket som skulle bytas och det skulle bli en ny efterkontroll.
Jag tar kontakt med hantverkaren som kommer med nytt don i metall.
J. från styrelsen kommer också och kollar
Dagen efter kommer J. och ordföranden till mig och säger att enbart min lgh inte fanns med på Ovk förra gången, ingen vet varför
Så lådan/fläkten var ingen vanlig köksfläkt utan HELA min ventilationen för min lgh är inte ansluten till husets och det var därför vent i badrummet var proppat med fogskum. Dessutom borde jag ha förstått att den gamla lådan/fläkten skulle sparats men pga okunskap (anmärkning från J) så slängde vi den. Ordföranden skulle ha fått info om detta med inte fört det vidare till mig, tror inte hon förstod det heller. Jag ska dessutom betala för detta. Är det verkligen mitt ansvar, Ventilationen måste väl vara föreningens dito?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar kommer jag att referera till följande lagar och förordningar:
Miljöbalk (1998:808) (hädanefter MB), Förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (hädanefter miljöförordningen), Plan- och bygglag (2010:900) (hädanefter PBL), Plan- och byggförordning (2011:338) (hädanefter PBF), Bostadsrättslag (1991:614) (hädanefter BrL), Brottsbalk (1962:700) (hädanefter BrB), och Skadeståndslag (1972:207) (hädanefter SkL)
Så som jag tolkar din fråga undrar du vem det är som ansvarar för ventilationen i din bostadsrätt. Jag kommer behandla den slängda lådan på slutet.
Vem ansvarar för ventilationen?
I 7 kap. BrL regleras bostadsrättsinnehavarens ansvar för lägenhetens skick. Av 7 kap. 12 § 2 st. BrL framkommer att bostadsrättsinnehavaren inte ansvarar för ledningar för el, gas, värme osv. om föreningen har försett lägenheten med dem, och de tjänar flera lägenheter. Det samma gäller enligt sista meningen för ventilation. I ditt fall har detta däremot inte skett eftersom du säger att din lägenhet inte är ansluten till ventilationen.
Av 9 kap. 9 § MB framgår det att en ägare eller nyttjanderättshavare ska bruka en bostad eller lokal så att risk för människors hälsa inte uppkommer, och man ska vidta åtgärder för att förebygga detta. Detta preciseras i miljöförordningens 33 § 2 p. Där står det att en bostad ska ha "tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation eller på annat sätt," för att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa. Av detta kan slutsatsen dras att din lägenhet ska ha fullgod ventilation.
En byggnad ska enligt 8 kap. 4 § PBL ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om skydd med hänsyn till bl.a. hälsa osv. Detta regleras sedan mer i detalj i PBF.
I 11 kap. 19 och 20 §§ PBL kan man utläsa att en byggnadsägare som inte åtgärdar fel eller brister i ventilationssystem kan åläggas att åtgärda detta av kommunens byggnadsnämnd. Detta kan förenas med vite. Lagstiftaren har alltså valt att lägga detta ansvaret på byggnadens ägare.
I PBF:s 5 kap. regleras byggnadssägarens skyldigheter vad gäller besiktning av ventilationen. Byggnadsägaren ska innan byggnaden tas i bruk, och löpande under tiden man har byggnaden, kontrollera att ventilationssystemet fungerar som det ska för att "säkerställa ett tillfredsställande inomhusklimat", se 5 kap. 1 § PBF. Dessutom ska man vid varje återkommande besiktning säkerställa att ventilationen överensstämmer med gällande föreskrifter.
Att din lägenhet inte besiktigades förra gången är alltså inte i linje med de föreskrifter som finns i PBL. Utan att veta för mycket om gällande föreskrifter vågar jag dessutom chansa på att ett ventilationsrör som täppts igen med fogskum inte är förenligt med föreskrifterna. Det är absolut möjligt att den nya ventilationen uppnår kraven på ventilation, men det är byggnadsägarens ansvar att se till att det sker, som du kan se utifrån lagrummen ovan.
Eftersom din bostadsrätt, så som jag tolkar dig i alla fall, saknar fullgod ventilation är detta byggnadsägarens ansvar. Jag utgår från att det är bostadsrättsföreningen som äger byggnaden.
Dina olika handlingsalternativ enligt mig
Så som jag ser det har du två val. Antingen ser du till att bostadsrättsföreningen åtgärdar felet, eller också begär du avdrag på köpeskillingen eftersom det finns ett väsentligt fel med lägenheten som du inte rimligen kan ha förväntats upptäckt vid tillträdet. Eftersom det finns så tydliga regler för vad som gäller för ventilationen skulle jag dock avråda dig från det andra alternativet eftersom det kan landa fel hos föreningen, och att vara ovän med sin förening är aldrig en bra idé. I stället skulle jag mot bakgrund av det jag har skrivit helt enkelt kräva att de åtgärdar felet och står för notan. En lägenhet ska ha ordentlig ventilation, och det är ägarens ansvar.
Den bortslängda lådan
Att slänga en annans tillhörigheter kan dels anses som ett olovligt förfogande enligt 10 kap. 4 § BrB, dels som en sakskada enligt 2 kap. 1 § SkL. Kort sagt är det ditt ansvar att inte göra något otillåtet med någon annans egendom. Här kan man diskutera om du ens kan anses vara vårdslös, vilket är minimikravet enligt SkL, men utan att veta mer om situationen kan jag inte ge dig ett säkert svar. Generellt sett skulle jag dock säga att det kan bli svårt att undkomma ansvar helt.
I den här situationen kan det eventuellt vara värt att stå för den kostnaden för att minska friktionen med föreningen, men om det är stora summor kan det vara värt att gräva mer i saken.
Om du skulle ha några frågor kring mitt svar är du välkommen att kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
