Anmärkning vid OVK – vem ansvarar för inspektionsluckor?
Vid OVK besiktning i bostadsrättsföreningen upptäcktes brister i lägenheten. Styrelse samt inspektör hänvisar till att renovering/ombyggnad gjorts på sådant sätt att inspektion av ventilation inte kan göras för att undersöka orsak och kunna åtgärda brist. Inspektionsluckor behöver göras. Kan styrelsen kräva att att brister i alla lägenheter ska åtgärdas? Kan de kräva att nuvarande medlem ska stå för de kostnader som beror på ombyggnad/renovering gjord av tidigare medlem? Spelar det i det senare fallet roll om renoveringen gjorts med eller utan godkännande av föreningen? Spelar det roll om brist funnits/upptäckts vid tidigare OVKbesiktningar?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Nedan kommer jag utreda (1) om styrelsen i din bostadsrättsförening kan kräva att bristerna som upptäcktes vid OVK (obligatorisk ventilationskontroll) ska åtgärdas och om så är fallet (2) om de kan kräva att nuvarande medlemmar ska stå för kostnader hänförliga till detta.
Följande regelverk kommer användas för att besvara din fråga: bostadsrättslagen (hädanefter ”BRL”), plan- och bygglagen (hädanefter "PBL") samt plan- och byggförordningen (hädanefter ”PBF”).
Fråga 1: Kan bostadsrättsföreningen kräva att eventuella fel åtgärdas?
Att det är byggnadens ägare (d v s bostadsrättsföreningen) som ansvarar för ventilationssystemet framgår av 8 kap 25 § PBL. Vidare ansvarar bostadsrättsföreningen för att återkommande OVK-besiktning sker (5 kap 1 § PBF). Av 5 kap 7 § PBF framgår även att om det finns anledning att misstänka att ventilationssystemet inte uppfyller gällande krav så är det bostadsrättsföreningen som ansvarar för att snarast möjligt vidta de åtgärder som behövs för att kraven ska vara uppfyllda. Svaret på första frågan blir alltså jakande. Det är föreningens ansvar att se till att ventilationssystemet uppfyller de krav som ställs enligt lagar och förordningar. De kan då kräva att eventuella fel som upptäckts vid OVK-besiktning åtgärdas.
Fråga 2: Vem ansvarar för kostnaderna för att åtgärda eventuella fel?
Ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren kan något förenklat i ditt fall sammanfattas enligt följande. Som huvudregel är bostadsrättshavaren ansvarig för lägenhetens inre, se 7 kap 12 § första stycket BRL. Till lägenhetens inre räknas då i regel exempelvis golv, väggar, tak, inredningen samt dess inner- och ytterdörrar (prop 1990/91:92 s 201).
Av samma bestämmelse andra stycket framgår emellertid att bostadsrättshavaren inte ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler (också förutsatt att bostadsrättsföreningen försett lägenheten med kanalen samt att den tjänar fler än en lägenhet). Utöver detta kan bostadsrättshavarens ansvar också inskränkas (men inte utvidgas) genom föreningens stadgar (se prop 1990/91:92 s 201).
Det faktum att det varit en tidigare bostadsrättshavare som orsakat bristerna torde inte ha någon betydelse för vad som gäller i förhållande mellan dig och föreningen. Det kan däremot eventuellt få betydelse för vad som gäller mellan dig och säljaren av bostadsrätten. Bristen skulle nämligen eventuellt kunna betraktas som ett köprättsligt fel, vilket då i vissa fall kan medföra att du kan rikta ett krav om t ex prisavdrag eller avhjälpande mot säljaren av bostadsrätten.
Sammanfattningsvis ansvarar du som huvudregel för sådant som finns i din lägenhet. Om bristen däremot är kopplat till vissa typer av ledningar eller ventilationskanaler som (1) försetts av bostadsrättsföreningen (d v s att de ursprungliga inte byts ut av någon tidigare bostadsrättshavare) och (2) används i flera lägenheter ansvarar du inte. Om själva bristen skulle avse en sådan ventilationskanal som omfattas av bostadsrättsföreningens ansvar torde det också följa att du inte behöver ansvara för eventuella kostnader för att möjliggöra åtkomst till ventilationskanalerna i samband med inspektion (t ex öppningar i väg och tak), se rättsfallet NJA 2019 s 1093 punkt 10.
Om själva bristen dock faller inom bostadsrättshavarens ansvar (t ex om bristen avser en köksfläkt) innebär ansvaret dels att bostadsrättshavaren ansvarar för att vidta de reparationer som krävs, dels att svara för kostnader som uppstår med anledning av åtgärderna. Som Högsta domstolen uttalat i NJA 2006 s 732 gäller bostadsrättshavarens ansvar oberoende av hur skadorna uppkommit. Det ger enligt min uppfattning stöd för att man inte bör tillmäta föreningens tidigare agerande någon avgörande betydelse. Av detta följer att varken det faktum att föreningen eventuellt givit tillstånd till renoveringen (som gav upphov till bristen) samt huruvida bristen funnits/upptäckts vid tidigare OVK-besiktningar borde få någon avgörande inverkan på bedömningen.
Avslutande råd och återkoppling
Det du avslutningsvis kan ta med dig från mitt svar är följande. Det är fullt möjligt för bostadsrättsföreningen att kräva att åtgärder ska vidtas med anledning av en OVK-besiktning. Nästa fråga blir då vem som ska ansvara och stå kostnaderna för åtgärden. Svaret på denna fråga beror på vad bristen avser och vad som framgår i stadgarna. Regelverket bygger då som utgångspunkt på att du ansvarar för allt som finns i lägenenheten förutsatt att bristen inte omfattas av en särskild undantagsregel. Om det rört sig om en sådan brist som inte omfattas av en sådan särskild undantagsregel är min bedömning vidare att du som bostadsrättshavare sannolikt ansvarar för detta oberoende av hur bristen uppkommit. Möjligtvis kan det dock finnas förutsättningar att rikta ett krav mot den du köpt bostadsrätten från men här saknas det tillräckligt med information för att jag ska kunna ge ett närmare svar. Om det däremot rört sig om en sådan brist som du inte ansvarar för (t ex ventilatioskanaler) ansvarar du sannolikt inte heller för att möjliggöra åtkomst för att inspektera dessa (inspektionsluckor).
Något som även kan behöva hållas i beaktande är att även icke juridiska aspekter kan vara väsentliga i detta sammanhang. Det torde nämligen generellt sett inte vara önskvärt att tvista mot sin egna föreningen. Av denna anledning råder jag dig i första hand att försöka lösa problemet på ett så fredligt sätt som möjligt.
Med detta sagt hoppas jag att mitt svar har varit till hjälp. Om det kvarstår några frågor är du givetvis välkommen åter höra av dig till oss på Lawline. Om du vill boka tid med någon av våra duktiga jurister kan du göra det här. Personligen nås jag på Hugo.Clemedtson@Lawline.se.
