Ändring av servitutsavtal?
Hej! Vi har en tomt där grannens lusthus sticker över 1,5 meter in på våran tomt med ett servitut där de har rätt till att underhålla det men ej riva det då det måste tas bort. Nu pratar dom om att de vill ha en badtunna där? Är det ok? Då ändras ju lusthuset till något annat än vad servitutet skrevs för? Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Om jag har förstått saken rätt så föreligger ett servitutsavtal mellan er och er grannes fastighet. I detta fall innebär servitutet en rätt att låta lusthuset stå en bit in på er tomt, samt en rätt att underhålla detta.
Allmänt om servitutavtal
Ett servitut är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighets egendom, väg, brunn eller liknande. Viktigt att komma ihåg är alltså att ett servitut aldrig gäller mellan personer; endast mellan två eller flera olika fastigheter. Ett servitut kan slutas genom antingen ett avtalsservitut - fastighetsägarna beslutar genom avtal vad servitutet innebär, och uppfyller de formkrav som anges i 14 kap. jordabalken. Det andra alternativet är ett officialservitut, som uppstår genom en fastighetsreglering (som bildas genom beslut från en myndighet, oftast Landmäteriet).
Ändring av servitutet?
Vad gäller ändring av servitutets innehåll är det relevant att undersöka vilka allmänna avtalsrättsliga principer som styr. När ett avtal ska tolkas så finns det ett flertal faktorer man tittar på:
- Den gemensamma partsviljan. Vad var tanken från bådas sida vid avtalets ingående? Vad var syftet med servitutet?
- Ordalydelsen, det vill säga vad avtalet ger uttryck för rent lexikaliskt.
- Skälighet, rimlighet etc.
Förevarande avtal
Det servitutsavtal ni har fastigheterna emellan reglerar, vad jag har förstått, uttryckligen lusthusets rättsliga ställning i form av servitut. Eftersom att ordalydelsen anger det, måste det finnas någon annan faktor som ändå talar för att avtalet skulle kunna omfatta även en framtida badtunna som ersättning för lusthuset. Det är dock svårt att föreställa sig; oavsett om detta är ett avtals- eller officialservitut så borde det vara rätt självklart att avtalet ingicks i syfte att behålla själva lusthuset. För att er granne ska få upprätta en badtunna istället, kommer det förmodligen behöva upprättas ett nytt servitutavtal som reglerar den situationen istället. Det finns inget som talar för att grannen kan "luta sig" mot detta avtal i syfte att upprätta en badtunna och riva lusthuset.
Jag hoppas det gav er svar på frågan! Om något är oklart, tveka inte att kommentera nedan.
Allt gott!
