Ändring av avtalsservitut
Vår fastighet är tjänande i ett avtalsservitut som innefattar att 3st fastigheter ska ha väg över vår tomt. Då servitutet skrevs så gjordes en skiss på vägen. I texten i servitutet hänvisas inte till skissen. Enligt den som skrev servitutet fanns det ingen djupare tanke bakom att vägen skissades just så utan det "blev som det blev".
Vägen går tvärs vår tomt vill vi nu dra om den på andra sidan ett elskåp utmed tomtgränsen, men fortfarande på vår tomt. Vi ser stora vinster för vår tomt då den blir sammanhängande och bara små begränsningar för de härskande tomterna.
För nr 1 av härskande fastighet blir ingen skillnad. Vi har inte talat med dem.
För nr 2 blir det något obekvämare, deras tomt kommer dock att kunna nås med både bil och fullstor lastbil. Efter genomgång är de är tveksamma. Mest för att vägen kommer närmare deras tomt utmed några meter (ca 12m). Denna sträcka går fortfarande på vår tomt.
För nr 3 blir det en försämring, p.g.a. skarpare sväng, om de vill ta upp tunga fordon längre än ca 8-10m. De har dock inget emot en förändring.
-Hur giltig är den skiss på vägens dragning som lämnats in vid registreringen?
-Om kartan är giltig och nr2 två motsätter sig en förändring, kan de stoppa förändringen bara för att det är obekvämt eller kan de tvingas att acceptera förändringen?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Servitut regleras i jordabalken (JB) och i fastighetsbildningslagen (FBL). Jag har tolkat din fråga som att din fastighet är den tjänande i ett avtalsservitut och tre andra fastigheter är härskande. Vid tidpunkten för servitutets tillkomst gjordes en skiss på vägen vilken servitutet rör och du undrar nu över möjligheterna att flytta vägen.
Servitut reglerar oftast en rätt för en fastighet att nyttja t.ex. en väg som finns på en annan fastighet, servitutet utgör därmed ett rättsförhållande mellan två eller flera fastigheter. Syftet med servitut i allmänhet är att främja en ändamålsenlig markanvändning. Fastighetsägarens intresse av att disponera marken måste därför vägas mot det allmänna intresset av en ändamålsenlig markanvändning. Enligt 14 kap 11§ JB får den fasta egendom som servitutet avser ej belastas utöver vad som följer av upplåtelsen till följd av ändring i fastighetsindelningen eller annan ändring i förhållandena och genom 7 kap 4 § 2 st FBL finns en generell möjlighet såväl för den servitutsberättigade som för den servitutsförpliktade att genom fastighetsreglering genomdriva en förflyttning eller annan ändring av ett avtalsservitut, under förutsättning att ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst och att det skulle innebära en väsentlig fördel för den tjänande eller den härskande fastigheten utan att för den andra medföra olägenhet av betydelse.
Fastighetsägarens individuella behov av bruksrätten är av mindre vikt jämfört med att servitutet ska främja en ändamålsenlig markanvändning och tillgodose ett behov för fastigheten som sådan. Praxis visar på att ändring av servitutets omfattning kan vara acceptabel så länge det inte hindrar användningen av servitutet. Se t.ex. Svea Hovrätt T 3192-18, då ändring av utformning av trappa var acceptabel så länge det inte hindrade trappans funktion och med andra ord, användningen av servitutet.
Detta kan tolkas som att om den nya vägen har samma funktion och kan användas på samma sätt av de härskande fastigheterna som den gamla vägen bör det gå att flytta vägen. Särskilt om ökad användning av den nuvarande vägen, där den är placerad i dagsläget, medför olägenhet av betydelse för den tjänande fastigheten.
Av betydelse är därför främst fastighetsägarens skäl till att flytta vägen. De skäl som du kan anföra är att vägens nuvarande placering innebär en betydande nackdel för dig samt att en annan placering av vägen skulle innebära en förbättrad markanvändning för samtliga avtalsparter. Det bästa är om de totala effekterna av ändringen är positiva , vilket verkar vara fallet vid den tilltänkta ändringen enligt din beskrivning. Vidare är även servitutets utformning av betydelse. Om vägen nuvarande placering är preciserad i servitutet innebär detta att det kan krävas en process för att kunna flytta vägen. Fastighetsägaren måste i ett sådant fall begära att en domstol ändrar servitutet. Om vägens placering inte framgår av servitutet kan någon av parterna begära att en domstol preciserar servitutets innehåll närmre. Det är även möjligt att tvångsvis få till servitut genom lantmäteriförrättning, s.k. "officialservitut". (Källor NJA 1996 s 110 och NJA 1998 s 77)
Svar på frågor:
Skissen kan ha betydelse för tolkning av förutsättningar vid servitutets tillkomst om en process uppstår kring tolkning av servitutet. Skissen har dock ingen verkan på själva rättigheten som servitutet omfattar d.v.s. användning av vägen enligt vad som skrivits i själva servitutet.
Om Kartan ses som en giltig del av servitutet, tills stor del beroende på om den hänvisas till i servitutet eller om en motpart vinner en rättsprocess som styrker att den är en giltig del av servitutet då kan motparten hindra ändringen genom att stämma er och kräva att ni återställer vägen i enlighet med det gällande servitutet. Det är dock tveksamt att de vinner en sådan process om de har samma möjligheter att ta väg över den tjänande fastigheten och övrigt nyttjande (om ledningar och rör mm) som anges i servitutet.
Jag rekommenderar att ni anlitar en Jurist eller Advokat inom fastighetsrätt som granskar servitutet och att ni skriver ett nytt servitut för den nya vägen med samtliga berörda fastigheter för att undvika att bli indragna i en process efter att ni har lagt en ny väg. Om ni vill anlita någon av våra jurister är ni välkommen att mejla mig!
Vänligen,
jessica.konduk@lawline.se
