Ändring av andelstal i en bostadsrättsförening
Hej. Vi har köpt vår bostadsrätt för 2 år sedan och flyttade in april 2019. Föreningen var då relativt nybildad och enl ekonomiska planen skulle vår lägenhetsyta uppgå till 93 kvm. Andelstalen för samtliga lägenheter avspeglade då inte exakt den uppgivna ytans andel av totala arean. Sannolikt fanns det andra variabler som påverkade andelstalen. Men utgångspunkten bör ha varit 93 kvm. Vi köpte lägenheten av en person som i sin tur köpt lägenheten som första ägare ett halvår tidigare. I mäklarprospektet framgick då att arean uppgick till 88,5 kvm. När vi sen lät mäta upp lägenheten visade det sig att ytan bara var 85 kvm. Vi tog upp detta med säljaren och fick en reduktion på priset. Vi menar ändå att avgiften för vår lägenhet bygger på en felaktig area. Vi har jämfört vår lägenhet med en liknande lägenhet med samma yta och placering i huset och då skiljer avgiften med ca 400 kr per månad. Eftersom avgifterna ska höjas med 2 % per år så växer skillnaden i avgift framöver. Vi har nu tagit upp detta med styrelsen och begärt ändring av vår avgift/andelstal. Styrelsen har avslagit vår begäran och hänvisar till den ekonomiska planen och att vi därmed hade kännedom om andelstalet. Hur ser du på den juridiska möjligheten att ändra andelstalet och därmed avgiften, så att den blir densamma som andra lägenheters som är av samma storlek och jämförbar i övrigt
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du bor i en bostadsrättsförening och undrar huruvida det är möjligt att kunna få till en ändring av andelstalet mot bakgrund av det som har beskrivits enligt ovan. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är bostadsrättslagen (BRL).
Det ska inledningsvis framhållas att det inte är helt ovanligt att två lika stora objekt i en bostadsrättsförening har olika stora andelstal. I din ärendebeskrivning uppger du att den andra lägenheten är "av samma storlek och jämförbar i övrigt". Exakt hur det ska tolkas bereder vissa svårigheter. Men fastställandet av andelstalen sker vid bildandet av en bostadsrättsförening och på grundval av flertalet faktorer. Hänsyn tas bland annat till lägenheternas beskaffenhet (skick vid ombildning), våningsplan, väderstreck (det vill säga ljusinsläpp), tillgång till hiss och annat dylikt. Även förekomsten av balkonger, öppna spisar, extra toalett och/eller badrum är sådant som inte sällan tas i beaktande. Vidare ska det noteras andelstalen brukar spegla de ursprungliga insatserna från tidpunkten för föreningens bildande. Skulle däremot ditt objekt och den ovan refererade lägenheten, givet det nu sagda, vara helt identiska går det naturligtvis att argumentera för att styrelsen borde justera andelstalen. Men om så är fallet kan jag av förklarliga skäl inte uttala mig om. I det här sammanhanget får det inte heller glömmas bort att det i själva verket kan vara så att det är den andra lägenhetsinnehavaren som betalar en för låg månadsavgift.
Men oaktat ovanstående är detta i grunden en intern föreningsangelägenhet som vid olösliga meningsskiljaktigheter behöver hänskjutas till årsstämman för votering och i förekommande fall även till hyresnämnden. Jfr 9 kap. 16 § 1 st. 1 p. BRL i vilket det sägs att om ett beslut innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna ska samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
När det sedan gäller styrelsens invändning avseende din onda tro kan följande anföras. Enligt min mening torde styrelsen dessvärre ha fog för sin avtalsrättsliga bedömning. Andelstalen var upptagna i den ekonomiska planen som fanns tillgänglig vid tidpunkten för ditt förvärv. Det ankommer likaledes på fastighetsmäklaren att tillhandahålla en erforderlig objektsbeskrivning enligt 18 § 3 st. fastighetsmäklarlagen. Objektsbeskrivningen ska bland annat innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, andelstal, lägenhetens nummer, storlek och årsavgift. Mäklaren ska härutöver tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen samt föreningens registrerade stadgar. Ditt medlemskap i bostadsrättsföreningen vilar således i mångt och mycket på avtalsrättslig grund och avtalsinnehållet anses utgöras av stadgarna och annan relevant dokumentation tillhörig föreningen. Slutsatsen blir därför att det torde bli ganska svårt för dig att få till en ändring utan styrelsens alternativt årsstämmans goda vilja. Det ska dock påpekas att frågan är möjlig att få överprövad av en domstol, men det är förutom en viss kostnadsrisk även förenat med betydande svårigheter i det här fallet. Det krävs nämligen i regel att det ifrågavarande andelstalet avviker kraftigt från vad som objektivt sett torde vara skäligt, vilket jag menar, utifrån din ärendebeskrivning, inte kan göras gällande här.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
